在家怎么赚钱不用投资-现在投资买房,5年后卖出,还能赚钱吗?答案出乎意料！

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔好，以下是我的情况简介：

坐标南宁，无子女，名下有4套房产，2套在五象新区，无贷款负债；1套在西大商圈，住宅公寓，月租金1000；另有1套用来自住，22年底收房。现我们夫妻俩已辞职在家不上班，所以没有工作收入，又没到退休领养老金的年龄，所以想在南宁买房收租，但，这是之前的想法。最近看您文章较多，有意向在外地投资，现有子弹300，北京有房票（非通州），请星叔予以指导，在哪儿买？

回答：投资的话，在南宁买房，收益不太理想，有闲钱建议去其他城市买房。而且你南宁仓位已过多，更建议你把重仓放在一线城市，属于压箱底资产，建议买北京。

二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。

一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。中国城市化率已经50-60%， 但是大城市化率还有很长的路要走。

一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可长持到天荒地老。对于资产配置来说，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。

北京发展方向是向东，向北走势。具体投资回报率高的板块详见知识星球内部分享。我的选筹理念偏向于新产业聚集的区域，主要是找高薪的接盘侠，买2房，淘淘二手次新，配合出租长持。

提问：星叔好，现在投资房产还能赚钱吗？5年期来看回报高吗？

回答：正确的投资的确可以赚钱，但为什么可以赚钱，大部分人反而不知道，甚至没想过。

常有人说，买房子赚钱有什么了不起的，当年我看过的房子，要是买了的话，也肯定涨……。

注意，这句话逻辑上隐藏的悖论，如果买房子真的那么简的话，他早就发财了，这个世界也不会有穷人。

因为他们很清楚，买到会涨价的房子并不简单，除了要有专业知识，提高认知能力，调动所有资源，还要承受各种风险和压力。

投资中最重要的是决策，排列优秀顺序级，汇总信息、研究规律、判断信息真伪，分配权重，看懂机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，能准确发现房产价值所在，与未来的价格上涨，或者下跌，那才是投资者最大的价值所在。

买这个动作，反而是无差别劳动，

如同打扫卫生和工地搬砖一样，并不值钱

投资一套上涨100万的房产，买这个动作最多只值一千块钱，

剩下的价值来源于：怎么买？为什么要买？买哪里？

提问：谢谢星叔解答，我还有一套安置房价值约140，最后能做防守。最后纠结金坛万科可否适合投资，两三年后金坛会不会出现无人接盘。

回答：金坛撤市并区已5年，但是常金一体化却进程缓慢，毕竟是县级，综合水平一般。

绝大部分四五线城市的住宅投资都有风险，主要体现在以下几方面:

一是去库存刺激已经转为调控加压;

二是棚改政策转向，棚改规模大幅度缩减;

三是一二线城市严厉调控下房价滞涨或调整，比价效应消失;

四是人口增长将明显放缓，中长期看年轻人口和精英家庭人口往一二线城市聚集。

提问：星叔，您好！坐标合肥，目前投资3套房，一套市中心三孝口45中本部学区老破小70平全款未满两年；一套滨湖新区万达文旅城贷款120万满两年了；一套中庙碧桂园双拼贷款160万满两年了！今年生意不好月供压力较大准备出手一套，碧桂园出手低于买入价、老破小不满两年、万达精装打折比碧桂园少亏点。请问出手哪套合适？

回答：滨湖新区万达文旅城1号线地铁口，商业，距离融创茂很近，银泰也近，多边多个公园，很宜居，建议继续持有。

三孝口45中属于合肥比较顶级的学区房，还有价值可以继续持有。

巢湖划到合肥,但离合肥仍有较长距离,仍然只是一个普通小城市 , 并无本质改变。买房,是要比未来的升值潜力大小。

碧桂园滨湖城在巢湖而且是双拼别墅，接盘人少，流动性差，未来潜力不如合肥市区，建议出手。

投资路上意识到做错了，不管代价多大，马上就要改。及时止损，及时认错，再大的代价，都是最小的代价。

合肥投资价值高的板块及楼盘详见知识星球内部分享！

提问：星叔好，我在西安，刚需准备买房，手上钱不多，西安最近高价盘越来越多了，也买不起，有些限价刚好够的但是又抢不到，刚需买的话到底主要考虑哪些，第一次买房不懂，请星叔指点！

回答：刚需如何买房上车？

关键是两点：

一、选择匹配自己的入手。

二、只要是匹配的，即使小坑（回避超级大坑），但也可择机上车。

先说第一点，很多人都不是很清楚自己究竟想要的是什么房子。总想找到一个一劳永逸的，然后乐呵呵度过下半辈子了。我说的匹配是在你支付能力范围内的往上一点。

在你往上一点的能力上找到最好最匹配你的货色，避免你以后为自己没尽全力而悔恨不已。

第二点，要辩证地看。我是经常提醒你们不要踩坑。但是非这样的坑你买不起啊。注意的是，必须是小坑，超级大坑跌得重埋得深，你爬都爬不出来。

来回折腾后，你就确定了匹配的房子，却又很不巧是个小坑，怎么办？

那就要看时机了。对于坑，入手的时机最重要。

买吧，小坑不怕入！只要是匹配你的，以自住满足需求

以时间换取收益，以时间弥补缺陷，

以时间为友，你还是能爬得较为顺意的！

尽量往一二线城市爬！

房子是大吨位的产物，长持自住，只是为了在成熟时期，趁着大水没到将到之际，进行资金兑现作为跳板而已

大水一到，一线城市率先发力，置换成功后的你，一线房子的收益会比你小缺陷房子来得丰盛得多。

强调一下，以上是基于刚需自住家庭所做的曲线救国弥补而已

投资有资金周转压力，以及追求租金回报与短期房价升幅的，别乱踩坑。

提问：星叔好，有缘巧遇，刚刚加入，祖籍湖南，目前坐标东莞，2012年全款（当时肤浅加上有钱）买入东莞万江区一套100平方的靠江三房，目前小区房价超3万一平，南城区更是猛，接近5万一平，请星叔分析今年东莞房价暴涨原因？未来走势如何？另手上有接近100万，东莞这套房无贷款，如目前想投资一套房子，东莞哪块区域是价格洼地？有成长空间？城区太贵，买不起！水乡区域麻涌，中堂，望牛墩这块是否可以？还是考虑靠近东莞的增城，惠州一块？我本意是想选择目前价格低点的未来有成长空间的，过两年跟我万江这套房看哪里涨得快就出手哪套，自己可搬到另一套居住！还是目前情况，单纯考虑投资好点？投资可以选户型小点，供房压力小，如考虑以后搬去自住，则考虑买大一点的……请星叔指点迷津！

回答：东莞这个城市的房价年后疯涨，是有基础的，并非无缘无故的涨。

首先、今年受深圳影响，处在广深之间，与广深偏离太大，临深价值外溢，洼地是需要补涨的；

第二、是广深两地工厂企业向莞靠拢，必然催生涨价；

第三、城区和松山湖片区新房供给量都很少！需求又很大！核心片区供不应求。

第四、东莞二手房不限购，新房也只要买半年社保，所以热钱一旦启动了，进入楼市c作就很容易。

这一波东莞大涨的领头羊是松山湖和南城，三月份到现在，几个月涨幅就有30-40%；

然后，松山湖大涨后，需求外溢到周边，大岭山、寮步、大朗，黄江以30%的涨幅紧随其后；

然后是滨海新区和长安虎门，也涨了20%左右；

再次是临深，凤岗、塘厦目前涨幅10-15%，去年11月份看的凤岗大运城邦，当时二手价格在2.6-2.9万/平米，现在放价盘在3.1万左右。

总体来看, 如果看未来一两年，对东莞应谨慎乐观。过去几个月,东莞部分板块房价涨幅与深圳一样,都偏大，大哥被打,小弟也紧张,有压力。

另一方面，部分人在深圳失去了购房资格,可能会转而去东莞买房。

深圳出台政策，对东莞是利好，但是不一定又涨，如果东莞再涨，又会出一系列措施。

南城和松山湖已经涨到4万多了，就不要追高，去寻找洼地。具体投资价值高的板块详见知识星球内部！

增城也可以考虑，惠州就不建议了。

提问：星叔，沈阳南站浑南新区的公寓房前两年买的，听您说投资公寓风险高，请问一下这个区域的发展如何?去年刚交房。在老家山东菏泽有一套学区房贷款还在偿还中，目前在出租。现在因为打算长期在北京工作了想在北京周边或者固安买，帮忙分析一下参考的方案。我一直认为以前买房子缺乏考虑，目前资金收拢有些困难。已经在别省有贷款再在北京入手二手房的话还可以贷款吗？

回答：沈阳新南站板块享受着浑南区高品质生活服务中心的利好，也是浑南区重点打造的“南站中心”。

是浑南区交通会展商贸中心及文化重点区域，其独特的交通优势，辐射着沈阳经济区乃至东北亚地区，给后期的高端人口流入及经济带来稳定的发展！区域发展还是不错的。

不过公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。建议出手置换成住宅。

固安主要是距北京偏远，50公里, 很难成为第一居所。新机场是利好，不过程度有限。买房优先考虑北三县吧，优先燕郊和大厂。北三县贷款购买二套房，二套房首付款比例不低于40%，可以贷款。

提问:星叔你好!珠江帝景这样的地段和质量,现在算不算价格被低估呢?未来10-20年,涨幅有望跑赢鱼珠或者天河公园吗?

回答：整个天河跟海珠的中心区都还在加强当中，要构造成珠江新城金融城鱼珠琶洲的四大板块路网加强。其中就有中轴区珠江新城到广州塔的隧道加强。

再加上整个岭南广场的地铁加成和周边的第三产业博物馆美术馆科学馆等等的

建造,这个一定是一个文化区域。

我认为是有很大的提升空间的。加上物业这块据闻是成立了居委会了。

有戏言说,如果这个物业换成中海物业的话，那上涨1万块钱单价是没问题的。

因为产品定位也稍微有不同。天河公园刚改到改善,还有部分也是有起步户型盘的。

鱼珠的话也是刚需刚改左右的房子。

应该要想着是后面的人,他追求改善型的房子多呢,还是起步的房子多。

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提问：星叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。

2、房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高

酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。

酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金

酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。

买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是最好的选择。

提问：坐标金华 手里有120w 刚看好一套36平120w的老房子 环小四中双学区 户主小孩还占着学位3年后解冻因为我是投资四五年内没有小孩上学 同位置35平左右的都要130w 您觉得合适吗

回答：不合适，三四线城市纯投资不要全款买老破小学区房，没有什么价值！

主要有以下几个原因：

第一、买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，你首付资金比较充足，没必要全款买一居室老破小，升值潜力弱，接盘侠少。

第二、投资不建议买学区房，除非自用。

因为你买学区房，并不是在投资“房子”。

学区房的价值，无非是一张学票。

而现在学区的受政策变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是最大的风险。

投资房产选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

我们投资是买最易升值的房子，而不是最好的房子。

第三、子弹120投资我建议你去杭州，浙江非常重视杭州省会城市的首位度，未来发展潜力很大，成为新一线城市只是时间问题，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。

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提问：星叔，您好，我们住南城，一套是家婆买的，我们目标明确，就想二套投资，手里只有40W，但是东莞房价太贵，中介推荐惠州石湾美的旭辉天地，那里附近很多学校，上周末跟老公去看了，觉得环境还行，带装修，1.3W每平，看中98平的三房，总价135万，首付42元，剩下的商业贷，利率要6点几，我已经付了2万认筹登记金（到时候开盘不合适可以退）。请问美的旭辉那里值得投资吗？如果不值得，请问在我手头的预算基础上能够买东莞还是东莞周边哪里的房子？我很迷茫，怕买错，但是又不想把钱放银行，放在楼市上就当存钱，我老公经常剩不了钱。

另外，看到您今天发的文章说投资建议买二手房，那我是不是应该往二手房的方向去选？新房带装修的，到时候出租还是要买家电什么的才能出租吧？这里又是一笔钱，还不知道好出租不。请星叔指点一二，感激不尽！！！

回答：第一、惠州自住可以买一套，纯投资不建议，中介在拉你入坑。

惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。

惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。

第二、投资建议你把仓位还是放在东莞，目前可以关注松山湖周边的大岭山 大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。

其次是凤岗板块，承接深圳的人口外溢。

目前东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘二手次新笋，即买即租，也可以减轻部分还贷成本。

提问：您好，坐标无锡，可以购总价约200W的，主要自住和上学（小孩今年3岁），有哪些区域或楼盘推荐吗，之前考虑过梅村那里，不知怎样，望指点，谢谢

回答：无锡从宜居程度上看，蠡湖新城，太湖新城，锡东新城环境最好。

滨湖区：拥有蠡湖新城和太湖新城，双城加持，目前房价无锡NO.1;

梁溪区：崇安区、北塘区、南长区合并而成，几乎被老房子环绕的地方；

新吴区：长江路上的房子曾经是无锡最耀眼的地方，现在也是新吴区房价最高地；

锡山区：基本范围在东亭和锡东新城之间，锡东新城环境还是很好的；

惠山区：惠山区的房价从来都是最低的。

学区房：四大学区集中在乌龟壳里，锡师附小(目前一个本校4个分校)，连元街小学，崇宁路小学，东林小学。

太湖新城规划很好，但太贵了。现在一轮牛市刚过，再等半年看看。

梁溪区属于无锡的老城区，往市中心的单价在20000以上，主要以运河为主在家怎么赚钱不用投资，学区为主；

梁溪区的运河附近有很多新房、次新房，价格不算贵，是不错的考虑对象。

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提问：星叔好，很多人都说对刚需购房者来说，反正买了也是自住，涨跌只要自己能负担得起就行了。买自住房真的可以不用管房价涨跌趋势吗？

回答：对真正的刚需来说刚需对房价看的可比投资客要重多了！

如果买到一个中短期涨不上去的盘，被套了。未来再等像2016年那样的普涨，等阴沟里的船都能翻过来，还不知要到哪一年。

而一般刚需的第一套房基本都是要换掉的，置换的时间一般是在6到8年，这段时间如果没有回到平均涨幅，这些年本该属于他们的财富就永远的失去了。

财富增长的路上，一步落后，后面步步都会落后，差距只会越拉越大。

作为一个靠双手打拼的刚需，要对自己的钱袋子负责，记得抽时间花精力学一些基本的房市知识，做好自己的主，要在自己能力范围内买下一套未来看涨的好房子！

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