据21世纪经济报道，记者向北京、广州，以及长三角地区的大型银行求证，目前均暂未出台调降存量房贷利率的政策。
中信证券表示，此次央行对于降低房贷利率的表态是鼓励协商，而不是强制。因此，银行对于此次“降贷指引”的跟进反馈将存在一段“真空期”。也就是说，真正享受到降贷的实惠或许还要等些时日。中泰证券亦指出，存量房贷利率全面下调的可能性较低，具体还要等待政策落地。
据悉，降低存量房贷利率是有先例的。2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
多位地产分析人士也告诉记者，目前不同省份、城市的调控政策不同，个人住房贷款政策和利率差异较大，“一刀切”下调存量房贷利率的难度较大，要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。
“现在房贷利差已经很窄了，下调空间有限。”一家股份制商业银行人士告诉记者，当前来看，银行下调存量房贷利率的空间不大。综合来看，大行在存量房贷利率下调上空间更大。
“三四线城市执行存量房贷利率下调的机会更大。”一业内知名分析师表示，目前很多三、四、五线城市已经对增量房贷给予了很大力度的优惠，房贷利率水平基本为3.8%左右，明显高出存量房贷，但是一线城市增量房贷利率一般是在基准利率上还有“加点”，与存量房贷差距较小，调整意义不大。只有增量房贷和存量房贷存在较大息差，银行调整存量贷款利率，才更有利于减少贷款人提前还款的行为，保持贷款总额稳定，银行操作的动力才越大。
专家：存量房贷利率调整可有两种做法
事实上，此前业内对存量房贷利率下调的讨论由来已久，因此央行此番表态，在业内人士看来也属“意料之中”。
中金公司认为，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。
在招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，降存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择。存量房贷利率调整可有两种做法——直接降(变更合同条款)、间接降(贷款以新换旧)。贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。
他同时建议，各家银行总行要出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程；可以在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。
不过，若商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款得以实现，则要回归到严肃的法律问题。
“从银行角度看，修改合同条款主要是利率条款，下调利率会导致利息损失，双方协商变更了条款，属于银行自愿减少利息，如何平衡房贷利率下调与银行所受影响之间的关系是个难点，需要在条款上进行设计。同时，贷款利率的下调也会影响到存款利率。”北京德和衡律师事务所律师庞珊珊对媒体表示。
她提醒，存量房贷合同条款变更，主要变更的是利率条款，从个人角度，应注意除了利率条款，其他条款不作变更；从银行角度，应注意利率的衔接问题、贷款利息的计算问题，以及是否可以约定提前还贷违约金的问题。
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