建行存量房利率下调吗-存量房贷利率将下调？多家银行回应，专家：短期内调整可能性不大

周末，有关央行对存量贷款利率的表述引发广泛关注。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

央行回应提前还房贷

支持和鼓励自主协商

邹澜表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

其中，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，引发市场对于个人房贷存量利率调降的讨论。

据第一财经，记者联系中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行客户和信贷经理，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。

个别城市首套房贷款利率已降至3.6%

此前的购房者却未因此受益

随着6月LPR的调整，北京、上海、广东、苏州等多地个人住房按揭贷款利率近期已相应调整，其中个别城市首套房贷款利率已降至3.6%。

根据中指研究院监测数据，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。本次5年期以上LPR下调10个基点，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.6%到3.9%的区间内，继续突破历史底部。

尽管新房贷款利率不断下降，但此前购房以较高利率负担房贷的群体却并未因此受益，因此本次央行关于存量房贷的新表态引发了热议。

多家银行回应

不过，尽管购房者的期待较高，但相关政策或许并不会快速地展开。

据第一财经，记者在银行业内采访了解到，具体的细则和方案出台还尚需时日。

记者联系中国银行、建设银行、招商银行等多家银行客户和信贷经理，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。

某大行广东省分行回复称：当前正在跟监管了解相关细则，暂未制定具体方案；另一大行也表示，相关方案目前还在准备中。

一股份行人士透露，目前银行业都在抓紧研究，争取尽快推出相关流程和方案，而且这样的方案并不会一刀切，各家银行会根据自身的情况而设定。

专家：短期内调整的可能性不大

据第一财经，星图金融研究院副院长薛洪言分析说，此次鼓励银行开展存量房贷置换业务，引入市场化机制，将有助于大幅减缓居民部门主动去杠杆的问题，当购房人不着急提前还贷时，可以更从容地进行消费支出，也有助于消费企稳，助力经济更快地复苏向好。

据21世纪经济报道，“综合来看，（存量住房贷款利率下调）还有很大的不确定性，短期内调整的可能性不大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：

首先，按照市场化、法治化的原则，商业银行和个人之间的贷款受《合同法》的保护，法律对贷款的利率和贷款期限有明确规定的。

其次，商业银行以盈利为目的，甚至是以利润最大化为目标，房贷属于优质资产，如果降低存量房贷利率，会冲击银行的资产收益率。同时，目前对大型国有银行的考核中，对利润和资产收益率都是强化的。

因此，综合来看，银行下调存量贷款利率的动力并不充足。不过不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。

明源不动产研究院首席研究员艾振强进一步提示，“一刀切”下调存量房贷利率会带来三个问题。

一是如何界定存量，如果表态之前都算存量房贷，或导致近期新贷的本来就很低的房贷利率变得更低，会导致很多人对政策不满；

二是每个城市的房产政策调控力度不同，房贷利率存在差异，市场发生了变化，调控也要做相应的调整，“一刀切”就破坏了因城施策的基本原则；

三是每个银行的基本面不一样，如果“一刀切”的话，部分实力较弱的银行可能承受巨大的压力。

一位券商首席经济学家表示，按照央行的表态，理论上（商业银行）可以通过存量调利率或转按揭，以此来降低房贷利率，但具体操作要有正式出台的政策依据才行。

艾振强表示，由于每个城市的调控不同，其存量房贷利率也不同，因此央行统一要求银行下调存量房贷利率的概率很低，银行可以根据自身情况与客户协商后下调。也就是说，存量房贷利率的是否下调要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。

据第一财经，“如果借款人所在的银行未推出存量房贷利率下调政策，而其他银行却推出了，那么，不排除会有人为了利率去折腾跨行‘转按揭’的。”广州大源按揭总经理郑大源说。郑大源同时表示，跨行“转按揭”有其存在的合理性，一方面在契约精神之下，可以避免对于现有贷款合同的修改；另一方面，也给银行和借款人一个自由选择的机会。

华鑫证券分析师杨芹芹说，回顾2008年的存量房贷利率下调，中小银行“一马当先”，直到2009年初，国有大行才被迫有所行动。杨芹芹认为，相较2008年，当前房贷作为优良资产的稀缺性进一步凸显，银行对于挖墙脚的防范意识将会更强。另外，存量房贷的优惠也会给银行的稳健性和持续经营，尤其是给净息差带来一定压力，个人住房贷款余额占比更高的国有大行压力凸显，因此本轮存量房贷优惠预计还是会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。（本文不构成投资建议，据此操作风险自担）

来源：第一财经、21世纪经济报道、中国基金报、央视新闻、公开信息

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