企业运营模式-城投公司产业园区运营模式与对策研究

01 城投企业产业园区优势与风险

一、优势

城投企业作为地方政府平台公司，在政策传导、资源整合、社会服务方面相比于社会企业具有更强的优势，主要表现在一是产业导向落实力更强。作为政府招商引资重大产业落地的主要力量，按照政府要求建设产业园，按照政府产业政策招商引资、发展产业园经济，更符合政府导向。

二是配套更贴近企业诉求。不管是在硬件配套方面，还是在软件配套方面，城投企业作为国有企业和具有公益性企业，更易提供完善的配套。

三是资源整合能力更强。城投企业政府出身的先天性使其具备更强的区域经济的资源整合能力。四是运营持续性、稳定性较强。城投企业投资运营产业园，功利性相对较小，更多的为维持政府招商引资、产业发展的持续性，不会只注重短期利益，在投资无法短期收回时，其他市场性企业更多的是短期出售获利收回投资，而城投企业往往较其他市场性企业更多肩负公益性使命，可以保持产业园的持续性和稳定性，为入驻企业提供更稳定的办公环境。

二、风险

城投公司本身作为重资产运营企业，做园区建设是市场化转型尝试，如尝试成功，产业园可能成为城投企业发展的新机遇和盈利点；如运营不及预期，则会加剧企业的重资产投资的债务负担，形成“以重治重”而“重上加重”的局面；同时，且产业园投资本身回收期限较长，在宏观经济下行压力，企业扩张意愿整体降低大环境下，叠加缺乏专业经验和团队，易导致运营失败而为空园或模式简化为租赁型房地产。

城投企业投资运营产业园模式分析

一、投资建设 + 收租模式

产业园发展初期，城投企业投资运营，往往是满足政府的招商引资需求，为政府招引企业提供办公场地、物业服务，收入的主要来源是租金收入、物业服务，后期加上少量的广告运营收入，收益往往还不能覆盖运营成本， 所以一般当地政府会以补贴的形式，维系产业园的运营，投资回收短期内根本无法见效。从投资回收测算来说，往往要达到 20 年以上，企业在园区孵化发展效益更多体现在给当地的税收贡献上。

所以，从当地政府层面来说，算的往往是当地经济、产业和税收的大账，从城投企业自身来说，收回投资的考虑因素往往排在完成政府指令之后，城投企业如果只局限在建好后收取租金和取 得财政补贴，没有利用好产业园来发展自身产业，反而会使自身背上更沉重的负担。所以，一些转型较早的城投企业意识到，要依托产业园 发展自有产业、形成运营品牌，促进自身转型升级。

二、投资建设 + 运营（收租 + 服务）模式

城投企业在建成产业园后，更多地投身到为入区企业提供全链条的服务软环境上来，重点打造产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等。产业技术性服务，主要是指依托政府资源优势，通过政企、政校等合作，搭建园区公共性技术平台，聚集专业技术力量，为园区产业提供相应的支撑和服务，满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求，并通过收费获取收益。产业发展性服务，主要是通过有偿提供政务性服务、融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。

比如，在政务性服务方面，城投企业可以更好地宣贯落实企业的产业政策、规划土地政策、优惠政策，成为政府与入驻企业之间的桥梁，为入驻企业提供各类行政审批手续办理、申请和兑现政府支持政策等服务，大量节约了企业的沟通成本。

在金融服务方面，中小企业融资难，主要是缺乏担保，无法满足金融机构风控要求。在聚集金融机构入园、搭建金融服务平台的同时，城投企业一般都有自己的金融服务板块， 可以为入驻企业提供包括小贷、保理、担保等金融服务。

在生活配套性服务，主要是指园区运营单位为入驻企业提供除办公之外的教育、医疗、娱乐、商业、餐饮等生活配套来获取收益，解决入驻企业日常生活配套需求；园区运营性服务方面，主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。这个阶段的产业园模式，城投企业也更加注重产业集聚效应，入驻产业和企业有了一定的门槛要求，产业关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业业内具有一定的影响，这种运营模式形成了政府、入驻企业、城投企业三方共赢。

政府用产业园形成产业落地和发展，地方经济得到发展、税收贡献增长；入驻企业避免了各种纷杂事务、节约了人财物，可以将注意力集中在企业自身发展上；城投企业则实现了业务发展的多元化，以打造城投企业服务品牌，收入不再仅仅是单一的政府性收入，有利于城投企业市场化转型。

三、投资建设 + 运营 + 金融财务投资模式

除了发展上述全链条服务外，城投企业通过自有金融投资平台，对产业园内成长性好的企业，进行金融财务投资。

这种投资往往有两种方式：

一是债务性投资，就是在企业发展的各个阶段，为企业提供资 金资金支持，收取固定收益；

二是权益性投资，可选取科技含量高、成长性较好中小企业，加强培育、跟踪、筛选、孵化， 以股权基金的方式入股有上市潜力的企业，助力企业上市、培育企业，上市后退出，获取高额回报。该种模式一方面可以帮助企业解决发展中的资金问题；另一方面借助上述资源挖掘独角兽企业或具有技术优势的早期企业，分享其做大做强后的收益，这种回报将成为城投企业的利润增长极，所以国内多数城投企业的金融财务投资板块逐步发展成为城投企业最盈利的板块。如张江高科，成功由产业园区运营商转为“科技投行”，以股权投资手段，“以轻治重”方式改善资产结构，实现资产“由重转轻”蜕变。

四、投资建设 + 运营 + 金融财务投资 + 产业投资和培育

带有产业投资和培育的产业园运营模式，可以作为城投企业发展产业园的首选模式，可以帮助城投企业弥补自有产业短板， 布局优质产业，加快自身产业转型升级。这种模式，对城投企业要求也相对较高。

首先，城投企业要投入大量精力到产业的研究上。研究当地政府的产业定位和导向，持续跟踪产业发展 趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技 术等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提 供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，最好是成立自己的产业研究机构，通过与政府、国内国际知名产业研究机构合作，结合当地产业经济、科研实力、资源的实际情况，与政府共同招商，获得政府在产业发展方面的更多支持。

其次，深入研究企业情况。对入驻企业及时掌握发展情况、企业诉求，对可以弥补城投企业产业缺陷的企业重点关注，寻找合作机会，适时进行产业投资，培育入驻企业的同时，发展自身产业。

最后，主要精力在于投资后的企业成长和培育。一些科技研发类企业，往往在成果转化上是短板，城投企业可以进行市场信息共享、资源整合，深度参与细分入驻企业上下游链条相关产业研究，借此了解企业发展难点，体会企业发展所需，比如成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化；通过采集国内企业规模、技术等基础数据以及市场 空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，通过产业投资的战略合作方式，优势互补，帮助企业对接 资源、搭建各类平台和提供成果转化的应用场景，合作共赢、共谋发展。这样，城投企业不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，逐步培育自身产业，形成自己的产业和科技实力。

在实际操作中，根据企业发展阶段及路径差异，往往嵌套重叠使用多重模式，如根据环天产投当前资源禀赋结合眉山天投集团内资源，金融工具、投资工具发展较为成熟，具备选择第四种模式的条件，但该种模式还涉及区域产业发展成熟、区域政策支持、区域财政支持力度、大园区产业集群状况、团队运营专业度等，复杂程度高、嵌套面广，具有较高难度系数，在现阶段，公司可考虑前三种模式嵌套发展，待园区产业基本聚集成型，专业队伍建设基本完成，逐步转为第四种模式，以产业园拉动集团公司整体转型。

建议策略

一、明确产业定位，做好产业招商顶层设计

要充分考虑其所在区域的主要产业发展情况、产业发展基础、产业发展规划、产业政策导向，产业升级和转移，以及区位特点、周边资源条件、区域分工协作、与其他区域的产业差异化等诸多因素，对以上影响因素进行综合分析，以确定最契合的发展定位和发展方向，明确的产业定位。在现实案例中，往往存在一是产业定位不清晰。在招商难实际情况下，任何企业付租金就可以入园，未考虑产业匹配问题，导致后期产业园运营沦为粗放的“二房东”的角色，定位不明确、不聚焦，导致入驻企业涉及产业领域较多，无法形成产业聚集，阻断产业上下游链条的纵向发展可能性。

二是虽然有产业方向，但招商门槛较低。按照“捡到菜篮子里就是菜”思维，未精细化识别企业规模、发展质量等，导致企业更迭频繁，好的企业得不到发展、不好的企业享受完优惠政策就走，导致产业园集群效益无法实现，产业园整体质量提升困难。

二、对上争取，构建清晰的盈利模式

单纯的收取租金或出售办公物业，或附加全链条服务模式，简单易操作，对于运营团队专业能力、地域禀赋等要求不高，但该两种模式属短期盈利或长期无法收回投资，都不是最佳的盈利模式。城投企业本身就有其特定的公益性项目建设任务、负担相对沉重，投资运营产业园，更需构建清晰的盈利模式，适合企业转型升级、逐步消化存量债务，保持企业良性发展，否则，产业园将加重城投企业本身的负担，最终持有一堆无法变现的存量物业。企业要对产业园投建运收益进行精细化测算及预估，在基本判断市场化收入不足以覆盖投入情况下，要提早谋划搭建政府+城投运营模式，理顺与政府经济关系企业运营模式，算好投运经济账目。

三、健全管理机制，搭建专业运营团队

现有国内大多数产业园，或投资商自己组建运营公司、或委托专业运营公司，城投企业投资建设产业园后，一般选择自己组建运营公司运营，该种模式能政府部门保持持续的关系企业运营模式，也在招商引资、土地规划、政策争取等方面输出更强的协调能力。故此，城投企业在组建运营团队时，应更注重专业运营能力建设，否则既影响政府在招商环境打造方面的形象，又影响商业项目盈利实现；同时，产业园的运营必须建立一整套完善的管理体系，包括招引企业政策、入驻条件、产业孵化配套服务种类和标准、产业研究成果对接转化、财政政策申请与兑现、绩效激励与考核等，没有管理体系，就无法实现产业协同，无法发挥产业聚集效益，沦为“出租的办公场地”。建议公司在人才队伍建设上有计划、分步骤，结合产业园区建设不同阶段，发展的不同层级，建设适应阶段性发展的人才队伍，完善园区管理机制

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【4月13日-15日武汉】

新形势下《地方政府资金申请、项目谋划、融资结构搭建、存量资产盘活、债务化解及平台公司转型》高级研修班

培字【2023】第4期-总第271期

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一、【课程背景】

在专项债额度受限、PPP综合信息平台处于“系统维护”状态下，为培养熟悉基建市场化运作、片区开发、乡村振兴、两新一重等政府项目（尤其是公益性或半公益性项目）的投融建运营一体化人才，助力地方政府创新投融资方式，用足用好专项债限额，结合政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金，高效精准、规范有序化解地方隐性债务、拓宽融资渠道、进一步推进“基建项目落地”，充分发挥“平台公司”、投资施工企业、金融机构等相关单位在区域经济发展中的作用，根据目标选对模式，使项目少走弯路,北京光环时代国际咨询有限公司特举办本研修班，诚邀贵单位决策层带队或派员参加。

关键词：资金申请、项目谋划、债务化解、片区开发、城市更新、EOD、TOD、XOD、乡村振兴、老旧小区改造、两新一重、存量资产盘活、平台公司做大做强做优、平台公司可持续融资、融资渠道拓宽等；专项债、PPP整改、F+EPC、投资人+EPC、ABS、REITs等。

本研修班旨在解决以下痛点：

【地方政府痛点】

1、项目已谋划，钱从何来，融资不到位如何补救？

2、专项债要自平衡，PPP整改，以后用什么模式？

3、F+EPC、投资人+EPC有增加隐性债务的可能性，怎么破局？

4、EOD、TOD、乡村振兴、片区开发、公益或半公益项目怎么能融到资？

5、存量资产怎么盘活，如何注入现金流，如何做大做强做优现有平台公司？

【城投/平台公司痛点】

6、平台公司在区域经济发展过程中是什么角色？

7、平台公司对项目稳定推进有什么作用？

8、平台公司对于降低政府债务有什么作用？

9、平台公司如何帮政府拓宽融资渠道？

10、如何快速打造一个有用的新平台公司？

11、平台公司历史债务如何化解？

【投建企业痛点】

12、传统施工项目越来越少，纯施工企业不转型会不会没活干？

13、ppp整改，大基建项目的投融资模式还有哪些？

14、投建企业如何在“两金”压控背景下合规参与投资类基建项目？

15、投建企业如何解决项目资本金、项目贷和抵押物的搭配，从而能持续地干项目？

16、投建企业参与片区开发中的合规问题和风险有哪些？

17、央企与城投公司合作的投资人/F+EPC模式合规问题和风险有哪些？

二、【研修对象】

政府、平台公司、投建企业、金融机构决策层和实操层相约一起参加，效果最佳。

包括但不限于：

1、副县级以上领导干部或分管投融资领导（书记、市长/县长/区长带队效果最佳）；

2、市/区/县各平台公司主要负责人及所属项目负责人；

3、市/区/县委常委部门第一副职，人大机关、政协机关联系经济工作的同志；

4、发改委、财政局、ppp中心、国资委（局）、乡村振兴局、教育局、工信局、民政局、自然资源与规划局、住建局、交通局、农业农村局、林业局、水利局、商务局、文广体旅局、卫健委、审计局、统计局、市场监督管理局、大项目办、扶贫办、各街道办事处等单位负责人及项目主管负责人；

5、参与片区开发、新型城镇化、大基建和政府项目的央企、国企、民企、上市公司高管及项目负责人；

6、证券公司、商业银行、借贷公司、基金公司、担保公司、评级公司等。

三、【研修内容】

第一天：上午9:00-12:00

主 题：主 题：《项目谋划方法实务与投融资模式设计》

主 讲 人：主 讲 人：唐老师 光环咨询专家，广东省工程咨询协会常务理事、广州市造价行业调解中心发起者、广西咨询协会副会长、广西工程咨询协会首批行业专家、海南省建设工程造价管理协会常务理事。

课程大纲：

A、项目谋划的重要意义

B、项目谋划的方向实务

C、项目谋划技术路线和原则

C、项目谋划关键要素保障

D、项目谋划组织形式与案例

第一天：下午14:00-17:00

主 题：《2023新形势下盘活存量资产、地方专项债券暨基建投融资工作实务培训》

主 讲 人：杨老师光环咨询专家，长期从事基建投资咨询、地方债务与财政研究；在工作中为多个地方政府与城投提供咨询服务，从事基建投资咨询、PPP咨询、专项债券咨询、平台投融资与转型咨询，拥有数十个项目实操经验；持续研究基建政策、财政动向与地方债务；长期为《上海证券报》、《中国经营报》、《第一财经》提供政策解读与专业见解。

课程大纲：

A、新形势下的地方专项债券“借、用、管、还”

B、盘活存量资产及基础设施REITs操作实务

C、县城新型城镇化及县域公共服务综合提升运作

D、基建项目市场化运作及城投公司转型

E、城市更新与片区开发实务的要点难点

f、项目投融资思路及实务工作指南

第 二天：全天 上午9:00-12:00下午14:00-17:00

主 题：《投融资项目的策划分析与风险管控，利用资源盘活存量做大做强平台公司》

主 讲 人：宋老师–光环咨询首席专家，高级经济师、PPP双库专家、国开行融资专家。某AAA平台公司投融资部总经理、中关村某集团董事、某上市公司董事，拥有30年片区开发、基建项目、资产盘活和平台公司转型操盘经验。

课程大纲：

1、PPP综合信息平台“系统维护”状态下，如何梳理、提升、优化正在推进或运营的PPP项目；

2、项目落地从BT到PPP到REITs，未来政府项目推进模式的判断分析；

3、目前项目推进的基础工作要点；

4、目前的宏观经济发展与政策调整的解析

5、投融资项目的策划分析与风险管控

6、平台公司转型在区域经济发展过程中的机遇与挑战

7、投融资模式创新的核心要素：投资+运营+资本+退出

8、城投公司的融资渠道以及成本分析

9、国有企业投融资管理存在的主要问题及解决办法

10、项目参与各方的投资价值评估分析

四、【时间地点】

2023年4月13日（周四）报到，4月14日-15日培训，地点：武汉

2023年4月27日（周四）报到，4月28日-29日培训，地点：重庆

五、【收费标准】（含结业证书）

1、会员单位：培训免费，资料费200/人。

2、非会员收费：2800元/人/期；2人及以上2600元/人/期；3人及以上2500元/人/期

（含：培训、资料、场地、茶点、结业证书及税费；不含：食宿及交通费）。

3、线上同步课程一月内可回放。

详情咨询：申老师18811430069

人数30人以上可提供个性化专题内训，专家上门讲课，不限人数。

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