FANGDONG
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：成音 美编：小鹦 校对：大豆
01
好商场都在中州大道以西？
毋庸置疑，郑州现在最成功的商业，是大卫城和正弘城。
和住宅不同，成功的商业一般都是既叫好，又叫座的。
业内人士觉得好的商业，那么人流量和销售额就一定是能够拔得头筹的。
目前2022年的数据没有查到，但去年情况比较极端，应该不太好。我们现在以2021年为标准，看看两者的销售额情况。
2021年，大卫城的销售额达到80多亿，稳居郑州第一位，在全国都能排入前20。
大卫城实景图
正弘城的销售额则是40多亿——两者的销售额，都远远把同行甩在身后。
正弘城实景图
我们都知道，大卫城位于传统的二七商圈（实际区位是金水区）镇店之宝，正弘城是位于新兴的花园路商圈，也在金水区。
再弱一档的，销售额20亿左右的，万象城在二七商圈，中原锦艺城在中原区，还有几个万达也都在中州大道以西。
这时候，就不由得为中州大道以东的东区，尤其是北龙湖感到遗憾了。
毕竟，去年金水路以南的高铁区刚刚官宣了郑东万象城，属于最高级别的M1级，体量达到24万㎡，据说会引进不少奢侈品品牌。
插一句，之前二七商圈的万象城被隔壁的大卫城打得灰头土脸，希望华润在东区能够扳回一城。
而北龙湖呢，据目前的情况来看，一个能打的都没有。
总体来说，东区的商业还是不行，远远配不上它的地位。
02
东区商业大型拉跨现场
东区现在的商业，简直就是大型拉胯现场。
目前东区销售额最高的商业，是熙地港和绿地新都会的新田360广场。
熙地港主打快时尚品牌，定位非常大众。
在熙地港，经常看到大批拎着LV、CHANEL的时尚美女们逛ZARA，也算是一大盛景。
化妆品专柜更是落伍，像去了地市，跟正弘城的Tom Ford、NARS一比，那简直是惨不忍睹。
新田360广场则是一个家庭社区型商业，先天就有不足，作为写字楼的底商，空间体验相当差劲，后期也没法改进。
虽然新田也算是费尽心思，引入了盒马、MUJI等不错的品牌，但想要达到更高的高度，也不可能了。
更时尚、更有品味的是海汇港、龙湖里，两者都用了开放式街区的手法，做了不少户外空间，在理念上是相当先进的。
海汇港实景图
尤其是海汇港，旁边还建了美术馆，举办音乐会、艺术论坛等，海汇港自己也有主题沙龙、设计展览、美学分享等活动。
怎么说呢，让商业与艺术结合，有了那么一丢丢上海k11和北京芳草地的影子。
但这两个商业的问题是镇店之宝，体量都太小了，走的也都是精致餐饮的讨巧路线。要是体量再大点，怕他们也是hold不住了。
至于永威木色，你是盖房子炫技呢，还是做商场呢？
虽然以上商业都有缺陷，但它们起码还值得被吐槽。其它没被提到的东区商业，更是几无任何价值可言。
有不少住在东区的人都非常傲娇，说我们基本都不去中州大道以西。工作、孩子上学、谈事情，都在中州大道以东解决。
嘿，不好意思，想要逛商场、看电影的时候，还只能去中州大道以西。
你敢相信，整个中州大道以东，连个IMAX影院都没有？
在超级大银幕上看《阿凡达2》、《流浪地球2》的乐趣，东区的豪宅业主们，就近是体验不到了。
最后，还要说回M1级的郑东万象城。
在有了郑东万象城之后，东区惨不忍睹的商业现状肯定会有所改善。
但是，郑东万象城依然和大卫城、正弘城一样，是个盒子型商业，也就是我们传统认知里的购物商场。
郑东万象城效果图
就算是完全按照华润的设想落地，也只能是和大卫城持平——在奢侈品牌上估计会弱一点，在空间体验上会更好一点。
可是，大卫城已经开业快8年了啊。
郑州需要更先进、更有意思的商业！
03
更先进的商业长啥样？
目前来看，郑州的成功商业，主要还是靠品牌拉动。
说起大卫城，我们就掰着指头算它有哪些奢侈品。
说起正弘城，那一楼的一大堆美妆品牌，肯定要拉出来遛一遛。
它们的定位呢，着重的是买买买，和北京SKP，上海恒隆广场有些类似，更多服务的是有消费能力的有钱人。
虽然北京SKP和上海恒隆很牛逼，但是各大城市以及人民群众呼吁的，还是类似上海新天地、成都太古里这样的好玩商业。
它们已经不再只是商场了，而是旅游景点。
成都太古里实景图
它们除了有奢侈品之外，还有超级有特色的建筑，适宜闲逛的开放式街区，可以随时随地坐下来喝一杯的户外空间。
甚至还和旅游景点也做了空间上的互动，新天地的一大会址，太古里的大慈寺，都和商场形成了互相带动的关系。
就算不是逛街爱好者，不买东西，“我也想去打个卡。”当然，打着打着，可能也是要买点东西的。
肯定有人要说，拿新天地和太古里这种过于牛逼的商业举例太欺负郑州，那我再举两个弱一点的案例。
比如上海普陀区天安千树，虽然主体也是个盒子，但是增加了非常多的户外和露台空间，在屋顶种了1000棵树，还沿着苏州河畔做了开放式水边集市。
天安千树效果图
虽然很多人吐槽天安千树略丑，但这种奇幻景观，还是吸引了大批人前去普陀区这个相对偏远的地方去打卡。
比如杭州的湖滨银泰in77，盒子+街区的布局，还临着西湖，虽然一直被杭州人民嫌弃不够时髦，但也成为了年轻人的最爱。
湖滨银泰in77效果图
总结下来，先进的商业应该是什么样子呢？
第一，肯定得有重量级品牌；
第二，建筑有特色，空间体验丰富、有趣，有多元化的户外空间，而不是就圈在一个大盒子里上下楼；
第三，如果能跟周边的景点（甚至不用太知名）联动，那就更是锦上添花了。
04
北龙湖需要“镇店之宝”！
目前来看，北龙湖实在是太适合打造更先进的商业了。
首先说外部环境——郑州的地理环境一马平川，市区缺水，缺景点，也缺好玩的地方，但是北龙湖都有啊。
辽阔的水域，多个运河支流，巨大的滨水公园，金融岛，各种纪念馆、博物馆，它天然就很适合作为游玩的地方。
北龙湖实景图
这些用得好的话，都能跟商场进行空间上的联动。
第二，这里还是已经成型的高端居住区，高端居住区和高端商业，那必须是相互促进的啊。
各种奢侈品大牌，多适合落户在这里啊，也避免了让美女们拎着CHANEL、宝格丽逛ZARA的尴尬局面上演。
那目前看来，北龙湖有这样的机会吗？
来自杭州的银泰百货（杭州湖滨银泰in77的缔造者），和金融岛的合作，或许是一种尝试。
在东风路地块被华润抢走之后，一直想要进驻郑州的银泰，在去年7月官宣了和北龙湖金融岛的合作。
根据各方消息，金融岛银泰建筑面积有11.4万方，和绿地新都会360体量差不多。
它临湖而建，分为4个商业区域，既有开放式街区又有湖泊式“中庭”。
怎么说呢，是有点儿杭州湖滨银泰in77的感觉，只是体量略小。银泰在官宣中也表示，落地的大概率是in系列。
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