第二十八篇
大家好，我是东爸。
首先祝宝宝们双节快乐！
东爸在10月1日这一天，特意去了天安门，愿我们伟大的祖国更加繁荣昌盛。
今天想聊聊房产投资。都是干货，为了便于阅读，东爸就不添加表情包了，只讲故事。
全是我自己和我身边的真实故事。
北京的房产投资收益
东爸的房子是2015年买的，价格算是北京近几年的低点。买入时5成首付，不计税费、手续费等，5年年化收益约为17%，比我想象的低。
有没有不买房只租房的人呢？（前提是有足够的钱买却不买）
答案是：有。
长期租房的人
东爸的一位朋友长期看空房产，自嘲一直被啪啪打脸。在别人看来，他有点傻。有多傻呢？自己的房子不住，租别人的房子住，还请了两个阿姨，多次搬家均帮房东大整改（新风、智能家居等）。
够傻了吧？
他在广州，只有一套自有住房，租出去了。
而他租的房子市价约为1700w，年租金25w，租售比约为0.13%。
以他的财力，买两三套都很轻松。他说这么低的租售比，我买它干嘛？那自有房产又为什么租出去呢？他说如果不是为了放户口，小孩上学，早卖了！空着房子不租出去相当于每年又白扔掉几万块，不是更亏？
他还傻么？
尽管现在因为大环境、政策、信贷等原因，房产投资已经过了黄金期，但是不得不提，靠房产发家的大有人在。比如说，我的亲戚。
靠投资房产获益的人
亲戚A的房子，03年约50万购入，无过户交易记录，不计其它费用，17年年化收益约为20%。当做一个投资品的话，17年的跨度还算比较长了，应该说是比较客观的长期投资收益，也算是非常高的长期年化回报率了。
不管是2003年还是2015年购买的房子，年化收益均在15%以上，也算是很不错的投资了。
然而，东爸身边投资房产最多也最成功的不是亲戚A，而是亲戚B！
有多成功呢？亲戚B十几年前就有2位数的房产了（十分壕了有木有！）。由于天资卓越，有多卓越？小时候去卖一筐荔枝，卖完还能拿回家一筐香蕉的那种。她从小做生意，后来生意起家以后，开始了自己的炒房之旅。虽然主业还是做生意，但炒房子也做得风生水起。
当然，天资卓越并不代表百战百胜。她为数不多的败绩，一次折在投资北海的两栋楼，一次折在投资厦门两套别墅。
东爸观点
尽管自住无所谓涨跌，但如果买在高点，也足以让人X疼了。
我的同事Y，2013年买入的房子，为了置换到离单位近点的地方，2018年平价卖出，亏损利息及各种费用。
如果是2017年高点买入，目前还处于大幅亏损状态，更别说燕郊、环京等膝盖斩的地方了。
东爸对房产投资不感冒，一是因为流动性太差，二是交易太繁琐，三是打理太麻烦。
那些坚定看多的、说投资房子一定赚钱并且未来会继续赚钱的，一定是没有见过亏损或者觉得自己不会遇上的。
市场上绝大多数投资产品我|都|玩|过|，只要赔率有利的投资我就会考虑。
只不过平时我更偏好流动性好的投资品种，包括闲钱我都是放在银行T+0理财，我自己给流动性溢价2个点（例如银行T+0理财收益4%，在我看来可以等于定期的6%）。
对于房产，一样是这个态度。房子的流动性太差，确实不是我喜欢的品种，但是客观的看待，抛开房子的居住属性，从投资属性看，作为一个投资品种，过分的看多或者看空都是不合适的。通俗来讲，如果房子跟股票、基金一样，可以通过软件一键买卖，会是什么场景？
听说水库公众号|被|封|了。我没有上过水库论坛，不过欧神的名号略有耳闻。被称作民间炒房教父级人物的欧神，是房市死多，被大量炒房者簇拥，他推荐楼盘信息，安利信用卡贷款，经常性鼓吹/贬低某个城市的房价，甚至出现了一种“欧神能影响一座城市房价”的现象。
欧神鼓吹的都是非常激进的买房方法，通过各种工具包括借钱、信用卡、高利贷等各种方式，突破政策限制来炒房，簇拥者也是希望通过炒房一夜暴富，跟着欧神到处投资，也不知道赚钱与否。
房产作为一个大类资产来配置是可以，也是有必要的，投资房产也应理性看待，房产作为一个抗通胀的投资品，对收益率应有一个合理的期望。如果抱着暴富的心态，上高杠杆炒房什么投资软件比较赚钱，一旦出现一些意外情况，比如房价下跌，信用卡被封，银行抽贷等，很容易爆仓。房子也是一类投资品，有人很清醒，炒股不能借钱上杠杆，却在炒房的时候，杠杆上到了极限，这无疑会给自己留下巨大的风险。
而由于房产的特殊性，成本较高，如果涨幅长期处于较低的水平，则投资房产是无法盈利，甚至会出现亏损。但是，劝人不买房，那是阻碍人发大财，因此，谨记杠杆切勿上到极限什么投资软件比较赚钱，给自己留一点空间，安全始终是第一位的，尤其是在当前房住不炒的背景下。
理性买房，谨给宝宝们提个醒儿。
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