在郑州开什么店最赚钱-以时代之名，致敬希望和绝望|2019郑州楼市的26个猜想

前言：

霍金有三大预言：1.不要试图穿越时空；2.不要主动接触外星文明；3.对人工智能的研究要适可而止。

世界数学三大猜想：费马猜想、四色猜想和哥德巴赫猜想，前两个猜想都已得到证明，而哥德巴赫猜想尚未完全解决，目前最好的成果是1966年中国数学家陈景润取得（陈氏定律）。

为纪念1923年2月7日发生的二七大罢工，建于1971年的二七塔无论时代怎么风云变幻，未来数年内仍然是郑州这座从屌丝之城加冕新一线城市新贵的地标之一。

没有最好的时代，也没有最坏的时代。希望和绝望就像孪生姐妹，没有什么能够阻挡人民对美好生活的向往。我们一向既容易低估了郑州楼市的神奇，又轻视夸大了郑州楼市的诡秘。唯一欠缺的是不左不右不高不低的平视。

2019是郑州城市发展从“中国郑”到“国际郑”蜕变蝶舞的元年， 2019年是郑州楼市在房地产进入白银时代价值领航的元年。

2018年年终岁末中国第一茶饮品牌喜茶，先后落户正弘城、国贸360花园店，仍然是排数小时的队。入郑7年的星巴克悄然已在郑州开了26家店，郑州第一家社区店2018年开在了普罗旺世的地中海广场。

2018年郑州电影院已经近80家，按照1000万人口来算，平均每12.5万人一家电影院，而新开电影院数量还在高速扩张中。2017年郑州电影院票房收入76290.6万元，按照全国平均15%的增长率，2018年预计在87734.19万元左右，2019年预计首次突破1亿元大关。

无论你对郑州爱也罢，恨也罢，不爱不恨也罢，郑州快速跻身中国“盒子森林城市群”、平均楼层高最高的城市之一。只是作为每一个个体的人愈加卑微渺小，忙如蝼蚁。

猜想和预言不一样， 猜想更多是探讨和交流；预言是研判和结论。预言帝的命运大都不够好，如预言“日心说”的伽利略。

以下是正文，欢迎拍砖。

01

2019房价是涨还是降？

郑州房价到底高不高？目前郑州楼市房价三环内价格基本在15000元/㎡-18000元/㎡区间、三环和四环内价格基本在13000元/㎡-15000元/㎡区间、四环和五环内价格基本在8000元/㎡-13000元/㎡区间。北龙湖豪宅2019年基本上都在42000+起步。

元旦前和业内一个朋友聊天，他也赞同我提出的一环之间价差基本在2000元/㎡。

据有关报道，2017年郑州白领月收入平均在6900元/月,也就是说一家2个白领，预计2个月的净收入能买1平米的房子。

2019郑州楼市房价预计趋稳，在没有大的灰天鹅事件发生之前，预计总体会保持6%左右的小幅攀升。开发商其实已经调整预期，比如临西三环和陇海快速路的汇泉景悦城备案价13800，实际13600就可以买到（元旦前），另外还有同属常西湖新区的融信奥体世纪、世茂璀璨熙湖签约价格都很有诚意。

郑州楼市多年来基本形成了“东高西低、北高南低”的价格格局，2019年这种局面也不会有太大的变化。

02

2019市场怎么看？

2019年郑州楼市周期低潮，低空飞行。经过郑州楼市20余年市场化的熏陶洗礼，买房子趋于理性。

一句话总结：不会比2018年好到哪里去，也不会比2018年差到哪里去。

03

限购政策会松绑吗？

楼市2018年终接连连续两次乌龙球？山东荷泽、湖南衡阳。一线城市老成持重，二线城市闭门观望，三四线城市脱鞋过河。城市财政最吃紧的三四线城市取消限购的愿望最为强烈。郑州楼市政策向来趋紧趋严,具体政策是否会微调还待观察。”因城施策、分类指导”在地方政府揣摩上意和盘点家底之间微妙博弈。2019年1月份和春节前后将会是一个试探敏感期。

郑州地处中原，更偏向于中国北方城市。风紧更紧，风松不松。

当然也不排除在个别政策上进行微调，比如社保年限月份减少、比如学历降低至大专等。

比起限购限贷限价等灰犀牛来说，这些微调不过是凉风细雨；至于调不调，尚方宝剑不在我手里，我等说了不算。

04

房贷利率会调整吗？是升？是降？

郑州房贷利率一向高居中国一线城市第一，高达30%的利率让其他众多城市望其项背。

利率降，房价涨；利率涨，房价降。金融政策才是短期内决定房价的“大杀器”和“紧箍咒”。

只有当市场进一步趋冷，成交大幅萎缩时，利率可能会调低。孙悟空还在老老实实打妖怪、逢山开路逢水搭桥，唐僧轻易也不会去念紧箍咒。

05

你是该买东城还是西城？

可以预见，郑州的城市大框架未来十年内以中州大道为界，以东是省府主导的东城、以西是市府主导的西城。

东城新、人口密度小、交通便利、环境好，西城相对较旧、人口密度大、交通拥堵、环境差一些，但医疗、教育、商业等相对资源更充裕一些。

未来数年内，“双城记”必然会一直上演。萝卜白菜，各有所爱。

06

郑州12个新区哪个区域最值得入手，买到就是赚到？

不少人都被2018年郑州楼市整体表面所谓的“低迷”“寒冬”分散了注意力，2018年郑州城市框架大势趋于明朗、清晰化，奠定了未来“大五环时代&多中心”的大格局。这一格局某种意义上决定了郑州未来近20年乃至更长远的发展走势。

北龙湖北片区的奥园·誉湖湾，金水科教园区片区的鸿园、康桥·东麓园，白沙片区的美景东望、新田印象，绿博片区的碧桂园中央公园，金水北区的名门翠园和美景美境，经开滨河国际新城的康桥悦榕园、融侨府，惠济新区的万科民安云城、融创中原宸院、碧桂园天澜，被誉为高新区掌上明珠的双湖科技城区域的大正·水晶森林，常西湖新区的汇泉景悦城，洞林湖片区的福晟·南山府等。区域自带光环，楼盘自有流量。

买房就是买区域，区域买对了，就像赌博一样，注下对了。到底买哪一个区域好？很简单，就像你自己有12个儿子，你只有100万，这100万如何分？ 12个新区就像郑州的12个儿子，手心手背都是肉，但肉和肉之间的确有偏爱。

07

刚需第一套房如何买？

这么多年，笔者一贯的主张是“租房不如买房”，先上车再说。这也是这么多年我热心帮别人买房的原因之一。帮人买房，积善积德。

刚需第一套房我的建议是先划出你未来3-5年主要工作、交际、生活圈半径，说白了就是以通勤距离来买房。

另外，我的建议是尽量买“跳跳能跟着”的房子。有一句话说的好，“未来的一切其实都已明码标价”。房子的投资定律在那放着，你我都改变不了，何不顺势而为呢？今天图便宜在郑州开什么店最赚钱，明天注定是数倍的代价予以返还。

08

改善如何买？

改善就是要尽量买到好房子。

好房子=安全、舒适、惬意、品位。

好房子=好产品+好物业+好邻居。

在郑州买好房子，你得带着100倍以上的放大镜来买。2019年这些好房子值得你关注一下：大正·水晶森林、万科美景世阶、康桥东麓园、鸿园、瀚海思念城等。

09

豪宅如何买？

豪宅在2018年经过数次打脸、买到“伪豪宅”快把人给逼疯的血淋淋的教训后，豪宅褪下她高傲冷艳的面纱，开始与世人平视对话沟通。

豪宅也维权其实再正常不过了。2019年的豪宅维权肯定会比2018年的多的多，2018年发生的几起不过是个案。

豪宅要买就买真正能落地的豪宅、开发商讲良心的豪宅、物业服务能保证的豪宅，比如北龙湖的永威上和院、融创壹号院、正弘臻、康桥诸子庐、保利珑熙等。

10

还能靠投资房产赚钱吗？

“房住不炒”的大调性已定，但房子的金融投资属性却依然没有变。

“有钱就买、能买就买、要买就买好房子”，笔者就这三句话。

11

郑州楼市的公寓能买吗？

郑州楼市公寓到底能不能买？本院观点:1.投资做长租公寓和酒店可以买 ；2.有闲钱、限购中长期投资持有可以买 ；3.年轻客群或者没房一族第一套房过渡用可以买；4.地缘客户图清静可以买；5.自己开工作室自由职业者可以买；6具体买的话，要看位置、产品、配套、开发商、物业等。

有钱人的智商税交的比我们的多得多，他们更会“钱变钱”。

12

航空及高铁

航空港之所以能快速上位成为“南城”，航空驱动的内在逻辑不容小觑。航空港本身楼盘及临航空港项目，2019年都将会享受到新一轮的红利。如康桥那云溪等项目，已处在一个时代的风口上。

郑州2019年继续领跑中原城市群，高铁功不可没。2019年环绕郑州的“米字型”高铁雏形已成，纲举目张。

13

高架

2019年农业路高架预计在4月份全部建成通车、环四环高架预计在2019年中旬建成通车。

高架给郑州楼市带来的红利究竟是大还是小？

对哪些楼盘有利？对哪些楼盘不利？

名门橙邦无疑是陇海高架和京沙快速高架的直接受益者。

14

地铁新时代

2018年12月29号，地铁5号线试运营、2019年5月正式开通。

2019年，地铁2号线二期工程预计年底通车试运营、地铁14号线环奥体中心部分站点预计9月份开通。

什么是地铁房？地铁不可能就在你家地下车库里，笔者的观点：离项目1000米-1200米步行距离以内的都称得上地铁房，其它再远就是扯淡了。

地铁给郑州城市及房子带来历史性和根本性的巨变，就在2019年。

位于主城区的泉舜上城双地铁环绕自然会因为地铁相得益彰，其它真正意义上的地铁房都会水涨船高，比如6号线之于永威西郡、洞林湖新田城。

15

河景房

管仲说：水者，地之血气，如筋脉之通流者也。

中国自古以来，对于治水能者都抱有崇高的敬意，如大禹、如元代工部郎中贾鲁（贾鲁河就是贾鲁主持修建的）。

万科民安云城、洞林湖新田城、福晟·南山府、东原阅城、大正·水晶森林、融创大河宸院、融侨中晟悦城（即将面市）等水景房建议你可以重点关注一下。有水则灵，河景房在郑州永远都物以稀为贵。

16

大盘时代

郑州楼市经过数年的发展后，动辄上千亩乃至数千亩地更大体量的项目风起云涌。2019年会将是郑州楼市大盘胜出的好时代——大盘时代。

大盘更考验开发商的人才、团队、资金、耐心、使命、战略规划、产品打磨、细节把控、实操能力、资源整合能力等等。优质的大盘景观规划好、配套齐全、居住舒适度高,反之则“大而无当”“大而粗糙”就麻烦了。

2019年郑州楼市这几个大盘值得特别期待和加持：普罗理想国、融创大河宸院、永威城、正商城、锦艺四季城、碧桂园西湖、融信江湾城等。

17

小镇崛起

占地超过4300亩、有自己的主打特色、有自己的产业名片等，“宜居、宜游、宜教、宜乐、宜养”的特色小镇在2019年可能会迎来真正意义上的爆发元年。

奥伦达部落·五云山小镇、雅居乐古荥小镇、正商红酒小镇、融侨闽台文创小镇、洞林湖新田城、银基国际度假区等，小镇不小，“镇长”为大。

奥伦达部落·五云山小镇经过十余年的开发运营，大美初成，山明水秀在郑州开什么店最赚钱，朝露相伴，春华秋月，更令人艳羡的是其亲和友善一鼓一板的居住氛围及亲仁善邻水乳之契的邻里关系。

18

置业顾问值得尊敬吗？

相信2018年我们每一个人接到的置业顾问的电话不会比17年的少，16年给你打电话的也没有这么多。很多电话都是在晚上20:00以后，甚至是22:00后。

说到底，置业顾问不过是一种职业，一种工作，一种求谋生和发展的手段。没有人会干一辈子的置业顾问，也没有人愿意干一辈子的置业顾问。

在中国，置业顾问很大程度上还属于“吃青春饭”阶层。

你也不用瞧不起置业顾问；没谁比谁高尚到哪去。都不容易。

2019请对对置业顾问好一点：尊重、理性、礼貌、客观。

19

女权主义

2019年郑州楼市“女权主义”会大行其道，女性在买房话语权进一步凸现。

女性细腻、细心、挑剔、追求完美、感性又不失理性等消费特征给郑州楼市必将会带来更新更大的挑战。

变与不变，全在于你自己。

20

在郑州的南方人

在郑州的南方人近些年呈现一定规模的增长态势，从事房地产、医疗、电器、快消、餐饮、瓷砖、手机、服装、眼镜等行业生意者纷纷到郑州发展。

南方人精细、聪明、财商高，这对郑州楼市的产品逻辑和营销逻辑、服务逻辑等都提出了全新的课题。

21

什么样的房子受欢迎？

说来说去，房子毕竟还是一件商品，不过是一件大件耐用商品。

凡是商品，必然不会脱离其三个最基本的属性：产品好、性价比高、大家共同认可。

2019年毫无疑问，郑州楼市这些楼盘在逆市之下仍然会表现抢眼：万科城、大正·水晶森林、美景东望、鸿园、融侨府、金科天籁城等。

22

2019什么样的房子坚决不能买？

复盘2018年的郑州楼市，我们会发现市场分化下的“马太效应”：卖的好的楼盘买到房要靠抢，卖的差的楼盘无人问津。

如果说前几年，郑州楼市的买房者还存在着一定的盲从性和随机性的话，从2018年开始买房者开始是在用脑子买房、用理性买房、用逻辑买房。

2019年郑州楼市这些房子，请你坚决不能买：1.不具有“可持可投可租”价值的房子不能买；2.房子和项目本身有硬伤的房子不能买；3.开发商可能会资金断裂、项目可能会夭折、纯粹是在给你挖坑的房子不能买。

23

2019营销变化和趋势

场景化生活化体验化营销成为营销的“三板斧”，硬性广告下滑、渠道拓客价值进一步凸显、营销慢慢轻“硬”重“软”、强调精准客户群再进一步下沉精准画像精准营销、高度重视沟通和共鸣、社群圈层、不停折腾但每次都要折腾出真正新花样等会将成为2019郑州楼市的营销变化和趋势特征。

我再郑重说一次：不是“变天了”，而是“天变了”。

24

理想主义者旗帜高高飘扬

2019郑州楼市哪些开发商会死掉？

忘记自己“初心本心匠心”的开发商会死掉。

因为，2019年的郑州楼市市场和买房者将会向理想主义者倾斜，不忽悠、“要么不做，要么做到极致”坚持极致主义的理想主义者在2019年的郑州楼市的楼盘会受到买房者的青睐。

凡事都是一个轮回。1999年的开发商很多都是理想主义者。20年，市场又开始向理想主义者致敬，用的真金白银。

25

地产人危机

地产人表面风光无限，内心的压力和焦虑其实一点也不比别的行业少。

在地产行业做事，真的要努力做像关汉卿写的做一个“蒸不烂、煮不熟、捶不扁、炒不爆、响当当”的一粒铜豌豆。

身体健康，吃嘛嘛香； 岁月静好，愿君安好。

26

2019楼市关键词

我给2019郑州楼市列举的关键词有：止、回归、规矩、精进。

该来的自然会来，最好的都是在最后才来，只有“止”才能进。

2019郑州楼市好房子回归、价值回归、营销回归、人性回归。

2019年的郑州楼市会给讲规矩的开发商打call,在规则下办事，自会赢得市场和买房者的尊重。

2019年的郑州楼市需要“沉下心俯下身来打磨”，打磨的过程就是精进的过程。

敬畏土地、敬畏客户、敬畏规矩、敬畏市场、敬畏自己。

老司机都是越开车越小心。

结语：

2019，郑州楼市，一个旧时代的薨塌，一个新时代的重构。

生活总在奖赏表现优秀的人，同时在惩罚不努力的人、选择错误的人，买房子这件事就是如此。

人生既公平又残酷，既复杂又简单，可怕的是这个时代比你成功的人更勤奋还更自律。

行万里路不如阅人无数，阅人无数不如名人指路。

尤瓦尔·赫拉利在《未来简史》中说“人类未来最麻烦的是失去了讲好故事的能力”。

2019年的郑州楼市能否讲出一个好故事呢？

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