副业银行贷款能贷多少-不止提前还贷，“转贷”业务也繁忙？深圳中协：严禁违规利用经营贷

在降级还款成本的过程中，除了提前还贷，部分业主也提出了其他“解题”方法，如将房产“倒手”过户给对象（未婚妻），让对方执行新的贷款利率。不过考虑到交易过程中的各种费用，实际能省下的空间十分有限，提前还贷仍是更多人的选择。

而这批庞大的还款队伍中，既有还款本金盈余者，对比其他投资途径后当收益率尚未能跑赢房贷时，考虑提前还贷；但对于其中的另一部分人而言，提前还贷仅是他们降低还款成本的第一步操作，紧接是用房产办理抵押经营贷。

正如提前还贷潮并非近期才涌现，早于2022年下半年起，热度便不断上升；而由于经营贷本身相较房贷有明显的低利率优势，房贷转经营贷更是长期以来存在的灰色操作。

随着这一轮还贷潮兴起，考虑转经营贷的业主数量增多，提供相应服务的中介、机构也更加活跃。仅中房君身边，不少的业内同行都开设了相关贷款服务副业。

此外，值得一提的是，针对已从一二线城市席卷到四五线城市的大规模“提前还贷”涌现，银行方面也搬出各种应对措施。其中据每经消息，一位北方四线城市银行的信贷人员表示，有银行已专门推出了这方面贷款，表面上是给企业的经营贷，其实就是专门让客户提前还贷的。

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200万元房贷，“转贷”能省多少？

经营贷的初衷是政府对小微、民营企业融资的支撑，各行纷纷抛出低息经营贷，也一直被禁止流入房地产市场，但在“低息”诱惑下，该违规行为屡禁不止，相关中介机构不计其数，几乎都可以提供全套操作服务。

据了解，目前各行的主流抵押产品利息年化普遍在3.6%-3.7%，部分低的可以去到3.4%及以下，对比5%以上的存量房利率，利息差显著。

暂不考虑该行为本身不被允许，仅以200万元贷款为例，转贷后具体又能“省”下多少？

原房贷利率以过去两年东莞相对主流的LPR4.65%+80bp即5.45%，贷款年限按30年等额本息，计算可得每月月供约1.13万元，利息总额约207万元。但考虑到LPR期间出现下调，当前5年期以上为4.3%，即存量房利率下调至5.1%，相应每月月供减少400多元，利息总额约190万元。

而当转换为经营贷，以3.7%利率计算，考虑到还款方式不同于房贷的还息又还本，抵押贷为先息后本，即200万元贷款每月仅需还固定利息6166元，相比前面最低1万多元的普通房贷月供，前期支出降低明显。不过值得注意的是，最后一期还利息时，还需将本金200万元一并还上。

对此，一位贷款中介提到，对于大部分选择该操作的业主而言，都对房价抱有较为可观的预期，通过前期更低的利息投入，等待未来房价上涨再进行卖房套现。也正由于该特性，过去楼市上行期，相关经营贷操作更是猖狂。

不过，除了利息和本金外，“转贷”过程中业主如果是通过中介渠道申请的非正常用途的经营贷，还需要额外支付中介费，一般为1%-3%，此外，如需赎楼垫资服务，利息按日收取一般为千一，折合年化利率高达36.5%；如果本人或亲属没有公司则还要过户新公司或办理一个新的营业执照，各种费用合计下来，办理成本并不低。

但如果顺利的话，仅前期来看，无疑比普通房贷更加划算。

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深圳中协：严禁违规利用经营贷

虽存在一定的套利空间，但背后却是隐藏的众多风险点。

首先便是法规的明确禁止，即便当下监管相对放松，但不排除后续会“秋后算账”，以至面临断贷、抽贷、信用污点等风险。

针对近期多现的经营贷操作，深圳市房地产中介协会近日便发布了关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示，剑指经营贷违规流入房地产领域这一行为。

此外，具体操作过程中，同样存在诸多不确定性的经济风险。

如当前提前还贷需求旺盛，排队时间难有定数，但赎楼垫资的借款资金具有使用成本，如不能如期赎楼，过程中产生的利息难以预估；

又如经营贷一般是1年到5年期，周期短，期满后重新还款再贷。为吸引客户，金融机构一般会授信推出10年期、20年期等较长周期产品，但在实际还款过程中，依旧需要循环倒本，一旦还不起本金，则需要过桥展期，具体各行规则不一，倒本之后的利率是否会有调整也要视当时政策而定副业银行贷款能贷多少，有一定不确定性。同时还要担心过程中操作的中介、相关的审核资料出现问题等导致的抽贷。

如果仅是为了节省部分利息负担，大可不必铤而走险副业银行贷款能贷多少，毕竟存量房利率下调并非没有可能。

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