房产投资如何挣钱-投资房产赚钱很容易？

现在社会上充斥着一种氛围：投资房产赚钱很容易，楼市像个提款机，把钱扔进去，然后就可以拿更多的钱出来。

事实是这样的吗？

我认为这不是事实，上周我们发布了，蝈蝈提出一个观点：投资房产赚钱并不容易

今天来论证下这个观点。

房产投资收益=卖出价格-买入价格-房产买入成本-房产持有成本

房产买入成本=买入价格*税费（8%左右）+买入价格*中介费（2%）=买入价格*10%

税费我们以买入非普通住宅来测算，毕竟大部分房子都是非普通住宅，总的税率大概在6-10%，我们取中位数8%。

房产持有年成本=贷款金额*利息成本（5%）+自有资金*机会成本（5%）=买入价格*5%

自有资金也有成本，这些钱不买房，做个理财也可以赚钱，按照5%计算，这叫机会成本。

房产投资收益=卖出价格-买入价格-买入价格*10%-买入价格*5%*n（n=房屋持有年限）

我们假设n年后卖出时，房价上涨了a，即：卖出价格=买入价格*（1+a）

房产投资收益=买入价格*（1+a）-买入价格*（110%+5%*n）=买入价格*（a-5%*n-10%）

我们先计算一下不同年限下，房产投资收益的盈亏平衡点：

n=0 a=10%（买房其实也是落地打9折）

n=1a=15%

n=2 a=20%

n=3 a=25%

n=4 a=30%

n=5 a=35%

……

n=10 a=60%

n=20a=110%

我们以持有5年来看，房产投资赚钱是否很容易。

持有5年，累计涨幅达到35%，才能打平，容易吗？

下表是根据国家统计局的数据计算的70城近5年涨幅数据，累计涨幅超过35%的城市是19个。

有人会说，国家统计局的数据不准，但从5年的时间来看这个数据是有一定的准确度的。

我们具体分析下京沪的情况。

1、北京

北京2016年1月启动大涨，到2017年3月大概涨了70%，2016年5月到2017年3月大概涨了50%，2017年3月到2020年底跌了20%房产投资如何挣钱，2021年初到现在涨了6.5%。

2016年5月至今的涨幅=150%*80%*106.5%=127.8%

用冰山指数数据计算下来，北京近5年涨了27.8%，和统计局数据很接近。

2、上海

上海2015年上半年开始上涨，涨到2017年6月，累计涨70%左右，2016年5月到2017年6月大概涨了30%，2017年6月到2019年底跌了20%，2020年初到现在涨了30%。

2016年5月至今的涨幅=130%*80%*130%=135.2%

用冰山指数数据计算下来，上海近5年涨了35.2%，和统计局数据有点差距，35%更接近实际情况。

从京沪的情况来看，过去5年，北京实际没有达到35%的涨幅房产投资如何挣钱，上海刚刚达到35%的涨幅。

从京沪近5年的房价数据来看：

1、在北京买房是亏的；

2、在上海买房刚刚打平，这是在上海刚刚经历过一轮大涨的情况下；

从京沪过去5年的情况来看，投资房产赚钱并不容易。

从全国主要城市的情况来看，投资房产赚钱也不容易。

投资房产赚钱看起来很容易，主要是因为以下错觉：

1、没有计算清楚各种成本；

2、给自己房子估值过高，实际卖不出估值；

3、只看到了暴涨几个月，忘记了横盘阴跌的几年；

4、只看到暴涨的房子，看不到大部分涨幅平庸的房子；

5、幻想买在最低点，卖在最高点。

写这些不是为了否定投资房产赚钱这件事，而是为了论证投资房产赚钱并不容易，并不是把钱投进去就能赚钱，对投资房产要有敬畏之心。

投资房产出问题，金额往往比较大，影响重大，需要慎之又慎。

投资房产赚钱不容易，怎样才能够更好的赚到钱？

————————— END —————————
限 时 特 惠： 本站每日更新海量各大内部创业教程，一年会员只需168元，全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信： 402999666

大师兄永久会员

收藏 海报 链接