等额本息最佳还款时间-很多人买房，连月供都不知道怎么算，这篇文却讲透了

很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？

今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。

大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。

言归正传等额本息最佳还款时间，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

y：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）n

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月y×（1+i）n-1

第2个月y×（1+i）n-2

第3个月y×（1+i）n-3

第4个月y×（1+i）n-4

…

第n个月y×（1+i）0=y

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息 S= P×（1+i）n

因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其中P为本金，n为月供期数。

第1个月，本金p，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为p+P×i；

第2个月，本金p，需偿还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;

第3个月，本金p，需偿还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;

……

第n个月，本金p，需偿还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是p×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为p+P×i（其中p=P÷n,P为贷款本金总额，n为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。

月供系数表的制作

因为等额本金的计算比较简单，首月月供=p+P×i，月供递减p×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。

只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。

以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。

例1：

假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。

如果我们套用公式

那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,

经计算，最终月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。

例2：

假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。

他的月供就是：

首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

即

第1个月的月供：7269.44；

第2个月的月供：7256.96；

第3个月的月供：7244.48；

……

余此类推等额本息最佳还款时间，依次递减 12.48 元。

等额本金和等额本息的优劣

等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。

要不要提前还款

其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！

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