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来源 |楼市团长（tz52801）
巨变来临，2023年下半年楼市走势预测！
一
房产周期
前几天与一位广州的朋友见面吃饭，他投资房产比我还早，大概2003年前后就入市了。期间经历过2003非典肺炎，2008年金融风暴，2012年次贷危机，2014年高库存。
最初她是怎么起家的呢？原来她是装修家居市场的销售，接触了很多业主，其中不少短短几年，连续装修好几套房子，她打听之下，觉得搞房子更来钱，于是毅然开始投资房产的道路。高峰时期，2005年上半年，2个月之内买入6套，第二年又逐步套现卖掉，那时房子总价也就是150来万，每套赚个二三十万她就抛掉，短短几年下来，攒下了第一桶金，此后又陆陆续续买入四十多套房子。
但是2008金融风暴，她被迫卖掉了一部分，没有预料到的是2009年暴力救市，房价瞬间翻倍，她后悔卖掉太多，但是此时已经没有建仓的机会了，因为2010年广州、深圳相继实行限购，所以她只能继续持有未售出的房子，然后去二线城市逐步建仓。
当我问她怎么看现在的楼市的时候，她说对自己而言，只要把账算好，房子又不错，她都会考虑买入，因为长线投资不在乎短期的波动。她说很多房子，其实她买入的第一年并没有涨，大部分都是第二甚至是第三、第四年才真正大涨。我觉得很多时候，高手与新手的区别，就在于是否愿意等待，愿意等多久的耐心比拼。
房产这个赛道，周期很长，现在回调，拉长时间来看，今年买入，以后还是是赚钱的，而且在每个时代，都是大钱。
房产，是除货币之外，人类至今所发明的，最大金融创新工具。全世界的总财富大约300-400万亿美元；其中土地与房产，就占到了200万亿美元以上；所有的股票，现金与黄金资产加起来，也没有土地与房产高。
土地与房产，才是真正的财富之母。中国人还是经历得太少，这种场景，恍如2013年，北京房价跳涨到2万一平方，各路专家就高呼房价已经脱离合理轨道，实际上，此后十年，北京房价又涨了四五倍。
只要通货膨胀没有停下来，商品价格包括一二线城市的商品房，就不可能停下来。
二
未来30年，
哪些城市值得投资？
如果按照GDP，人口，高端制造，生物医药，科技、金融等产业实力来划分中国当前城市梯队，买房真正有投资的价值的城市如下：
1）第一梯队：北京，上海，深圳
2）第二梯队：广州，苏州，杭州，武汉、成都、南京，重庆，东莞，无锡北京房价走势最新消息2023，宁波，合肥，西安
3）第三梯队：辅助型城市，完全没有投资价值。（这些城市，要不是给一二线城市源源不断提供人口，就是提供农业、工业的原料，又或者港口运输功能，第三产业比例非常低，这些城市对国家有意义，但是对买房投资没有任何意义，全国值得投资的城市不会超过20个。）
(全国GDP十强城市）
我们认为值得投资的城市必须符合三个条件
1、GDP达到万亿
2、人口1000万
3、第三产业发展潜力够强（科技、高端制造、生物制药、金融等产业）
这三个条件没有同时符合的城市，没有资格参与下一轮城市竞争，不建议投资。投资不能单看人口，石家庄，临沂都有1000万人口，但是第三产业拉胯，经济增长乏力。
郑州GDP和人口可以，但是除了富士康没有一个拿得出手的企业，同样是第三产业不行，并且地方政府很垃圾，这几年出了很多烂事，打死别碰。
买对城市，房产仍旧可以跑赢通胀，虽然现在房价回调了，但这些城市核心地段的房子在经济回暖之后，一定会再创新高。
有些地方房价跌了，还能再涨回来
有些地方房价跌了，就是永久性跌了
北京房价下跌和县城房价下跌，是两回事儿，这个你要理解。
美国人口早就老龄化了，城市化也早就结束了，但是两大海岸线的房价，一直都在上涨。所以，不要单纯用总人口数据来把整个中国楼市一概而论。
房价涨不涨，不看人口总量，看人口分布，以后人口会更加集中到前20个大城市，房价依然有上涨空间。
虽然现在情绪不高，但新的上涨趋势一旦形成，一切的消息都会变成利好，买和不买，只是一个时间窗口转换而已，等到开始涨了，人们又会急匆匆入市，开始骂房价涨得太快了。
三
明年楼市预测
1、一线城市，不会完全放开限购，但限贷会出现松动，由于可能满2免税，并且限售也可能有所放松，所以相当多人会把老破旧，远郊区的房子降价卖掉，然后去买优质改善住房，所以一线城市以内部改善置换为主购买力，总价800万以上的房子会有一定上涨。
2、二线城市，本身不缺人口，一般都在1000万左右，再加上一线买不起的人，可能会退而求其次，买二线城市，另外，三四线城市的人，也会往二线城市涌入，所以2023-2024年救市的主战场是二线城市。例如来上海打拼的人，如果买不起上海，肯定会就近买苏州北京房价走势最新消息2023，同时整个长三角腹地的中产家庭诸如绍兴，无锡，常州，南通这些地方的人，也会涌入苏州。因此整体来讲，强二线城市，这一次的涨幅会远大于过去。
3、在二线城市完全放开的情况下，稍微有点头脑的人，都会抛售三四线城市的房子，然后去更高能级的城市买房，因此，2023-2024年，除了极少数三四线城市可以回暖，绝大部分会加速阴跌，甚至有价无市，只有居住属性，失去金融增值属性。当然，这也符合高层的意愿，房子真的是用来住的。(楼市团长写在在楼市即将复苏之际)
未来几个月，全国将有多个二线城市放开限购限贷限售，拭目以待。聚焦核心资产，这次窗口期将是你及时换房，优化资产的历史性机会。
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