我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人，通晓房地产领域内的一切门道。关注“章哥说买房”微信公众号，加入知识星球“章哥说买房”提问，有问必答、绝不敷衍。全程一对一指导购房相关事宜。
提问1：
章哥好，本人在北京做些小生意，已经没有了购房资格。现在想用公司名义投资**项目的写字楼，觉得租售比还不错，您觉得可行吗？谢谢
回答1：
1、 如果你是自用为主，那当然没问题。但如果是投资的话，请慎重考虑，尽量不要投。
2、 从租售比来看，北京的各个写字楼都不错，在200-300之间。但是，这只是大致的算法，税费、空置期、折旧都算了吗？如果加上这些，看看还合适不？
3、 不光是北京，全中国的写字楼都不建议投资，确实有自用需求的再购买。
以北京为例，现在的住宅价格远远高于同板块的写字楼，租金却不如写字楼高。为什么会出现这种“倒挂”的现象？
其实在2008年之前，写字楼的价格一直是高于住宅的。尤其是在2005年之前，几乎是周边住宅的两倍，甚至更高。而且租金都和现在差不太多，那时的写字楼绝对是香饽饽。
4、 商品价格是由什么决定的，供需关系。如果需求大供给少，商品价格就高，否则就得降价。
人们总有个刻板观念，就是各地政府都喜欢开发商，尤其是住宅的开发商。实际根本不是这么回事儿。除非是小县城，只要是规模稍微大点的城市，主政者都不把住宅开发商当回事，理都不爱理。
政府真正欢迎的是商业地产的开发商，比如万达这种，因为能带来源源不断的税收。而住宅不是，一块地买完就没事儿了，除了收点契税印花税之外，再也收不到什么钱了。而商业不同，无论是商铺还是写字楼，都是生意，也就有了税源。
所以，各地都加大工商业用地的供给，减少住宅用地的指标。可这就造成了两个循环，住宅用地越少，价格就越高，人们就越争抢。商业用地越多写字楼来什么公司赚钱了，商铺写字楼价格就越低，而且空置的也越来越多。
5、 投资写字楼要想真正赚钱，就必须有大量的公司出现，可是这符合经济规律吗？哪儿有那么的多的公司啊？
您就是做生意的，现在开公司挣钱多难啊。这次疫情，不知道有多少家小公司倒闭，那空置出来的办公室写字楼怎么办？只能空着写字楼来什么公司赚钱了，指不定到什么时候才能租出去呢。
住宅空置的时间不会太长，只有肯降价，一定有租户。而写字楼不行，不仅租户不好找，而且要求也很难合拍。住宅就这几种户型，能满足所有人的需求。而写字楼呢，从几十平米到上千平，客户的需求也是各种各样。就算是价格合适，不符合人家的要求也没用。市场上空着这么多，人家凭什么非得租这里啊！
6、 所以，建议不要纯粹投资，这种产品根本不是普通人玩儿的。空置上半年一年是很正常的事情，甚至租户拖着不交房租都正常。业主没什么办法，轰走了这个，很难找到接手的，可物业费什么的还得按时交，这种成本可是远超住宅的。
总之一句话，写字楼的黄金年代早就过去了，一去不复返，尽量不要投资。
提问2：
章哥好，现在有问题困扰很近了。
1. 孩子1年级，目前在大兴上学。感觉教育实在不行，所以想购买海淀学区房，为了孩子而投资。正在办理工作居住证，预计8月初就能下来，请问在开学前还来得及办房产手续吗？
2. 我们资金有限，看中关村地区单价最低的6万5左右，42㎡，请问这使用面积大概有多少？
3. 我们首付现在不多，所以想明确了房子之后把老家的两套房子卖掉。预计能凑到130万左右。请问怎么操作合适？
回答2：
1、 既然你们没有北京户口，那就干脆放弃换学区的想法吧。
不要说跨区了，就是本区内转学都不容易，转入优质校更是几乎不可能。跨区转入海淀优质校更是完全不可能，北京户口也做不到。
2、 不是说你购买了学区房就能入学，转学的话必须看对方学校是否愿意接收？优质校接收的可能性为零，因为没有学位空着。建议你不要想了，你孩子的学籍已经落在大兴，那这六年就基本确定了。
3、 中关村学区房，六万多？你看的肯定是公寓吧，要不然不可能这么便宜。这种房必须全款，而且不带学区不能落户，买了也对上学没用。小户型一般得房率65%，42㎡的使用面积27㎡左右。
4、 如果你拿到了工作居住证，而且没有过贷款记录。那首房首贷资格，130首付能购买370万总价的房产。以大兴4万多的均价计算，大概能买个两居室，25年期，月还款1.3万左右。
5、 总结：海淀学区房和转学就不要考虑了，建议在大兴买房，自主为主兼顾保值。
提问3：
章哥您好，我去年在石家庄投资了一套房子，当时想的是北京限购太严，而石家庄好些。而且这里应该会比北京提前一些放松限购，那样房子就会先涨起来。等到北京跟进之后，我把石家庄的房子卖掉，再回到北京投资。但近期觉得心里不太踏实，请您给分析一下，我这么做是对是错？谢谢
回答3：
1、 从理论上讲你这种想法没错，石家庄属于三线城市，确实有可能比北京先放松限购条件。
2、 但是，这种操作在市场中却很难实施，就是因为你赶不上市场的速度。毕竟你不是专业炒房客，对市场机会的拿捏不会太准确。
所以，等你发现北京开始上涨，赶紧去卖掉石家庄房产的时候。极有可能出现石家庄已经停止上涨，而北京开始加速，而以北京的资金体量，涨几个点就能把你在石家庄的涨幅全部淹没掉。
3、 所以，你这种投资方法没有什么对错之分，市场是无法准确预测的。既然你已经投资了，现在就算改变也不是好时机，只能建议等待。
未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握一定的方法论，必须学习研究和早日规划，否则必定跑输大盘。
关注“章哥说买房”微信公众号，加入“知识星球”会员。一对一问题解答、赠送二十年心得攻略。带你跑赢大盘，获得超额收益。
1、加入知识星球可以帮你解答从购房时机选择、城市区域选择、社区户型选择、看房、议价（房价、中介费）、签约、资质、贷款、相关法律、维权的全部问题，真正站在买房人角度的专业建议，一对一解答。
2、加入知识星球可以获取章哥从业二十年总结出的房产投资全套心得攻略，让你学会房产投资方法、早日实现财务自由。
————————— END —————————
限 时 特 惠： 本站每日更新海量各大内部创业教程，一年会员只需298元，全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信： 402999666
1、本站资源针对会员完全免费，站点中所有资源大部分为投稿作者付费教程，切勿轻易添加教程上除本站信息外的任何联系方式，谨防被割，如有疑问请随时联系客服。
2、本站所有文章，如无特殊说明或标注，均为本站原创发布。任何个人或组织，在未征得本站同意时，禁止复制、盗用、采集、发布本站内容到任何网站、书籍等各类媒体平台。如若本站内容侵犯了原著者的合法权益，可联系我们进行处理。
×