公寓怎么赚钱-做个超赚钱民宿主理人，如何做好民宿的运营？

热播电视剧《去有风的地方》带火了云南民宿，后来许红豆在云苗村和娜娜合资开了一家民宿，许红豆负责运营，娜娜负责在咖啡小馆工作。很多朋友都想做民宿赚钱，开启有诗和远方的生活。

但是民宿怎么做？成为想做民宿的拦路虎，既然决定要做民宿，那么再大的困难，我觉得都不是问题，只要肯学习肯总结前辈积累的经验和教训，我相信你可以顺利开启你的民宿之路。

民宿创业或副业是你撬动人生，实现财富自由的一次机会。

没房也可以收租，包租房东的房子，经营长租公寓或民宿，做二房东。大部分民宿主的房子都是租来，照样可以快快乐乐收租。

15天就能打造一间民宿，走上低成本创业/副业的康庄大道。

一、7天装修——改头换面，刚开始做民宿，建议先从软装开始！

二、3天拍照——展现美貌，民宿不仅装修做得好，还要照片拍的好，重要让客人一看照片，马上钟情。

三、5天上线——成为房东。

民宿的接待与服务流程

民宿作为非标准住宿，有别于传统酒店，除了能为客户提供床、卫浴等基础设施之外，还增加有个性化的设施， 如投影仪、榻榻米、小帐篷、可以试穿的特色服饰等。每一套民宿都有着自己的风格，展现着民宿主的喜好，寄托着民宿主的情怀。民宿产品具有房源分散、单点房源数量较少、房间个性化、经营方式多元化、依赖互联网、更具人情味、提供个性化设施与服务等特点。

对于很多客户而言，民宿和酒店本质上没有太大区别，其功能都是解决旅行中的住宿问题。因此，只要价格适中、房间整洁，选择民宿还是酒店，并没有太多倾向性。然而，当客户一旦开始注重住宿体验，不再把住宿当成纯粹的泊憩，而是期待让住宿也作为旅途中精彩的一环时，那么住民宿与住酒店的差别就体现出来了。

民宿是非标准住宿，不像酒店对于每一个物品的摆放、每个房间的陈设和保洁等会有个统一的标准，民宿的布置中有很多细节化和个性化的元素。因此在民宿的管理中，我们要更加花费心思。民宿强调的是本地风土人情，注重民宿主与客户之间的交流互动，致力于为客户提供有温度、有人情味的服务，因此民宿服务的好坏在很大程度上影响着民宿经营的好坏。

准备性服务：上线前需做好哪些准备工作

在民宿设计、布置、拍摄完成并正式上线前，我们需要做好充分的准备工作，以防止在设施不健全的情况下突然有订单降临。在做准备工作时，可以参考如下提供的自查清单，以检查房间上架前的准备工作是否到位。

民宿上线前自查清单

必备自查清单

可选择性准备自查清单

Wifi

小医药箱

床品（按1：3的比例准备，以防特殊天气无法

及时换洗）

女性生理用品

一次性用品（牙刷、梳子、纸巾、浴帽、浴

巾、毛巾、纸杯等）

万能充电头

拖鞋

针线盒

洗发水、沐浴露、护发素

当地旅游指南小册子

吹风机

桌游

烧水壶

游戏道具

饮用水

衣架

厨房用品（为保证食品安全，只备厨具不备

调料）

在准备齐全这些物品后，建议最好自己先入住一晚，体验整个入住流程。这样才能更好地从消费者角度发现还有哪些不合理或者不完善的地方，以便及时改进。

体验中服务：入住中的指南与关怀

与酒店给人千篇一律的感觉相比，消费者是直接与这个独一无二的民宿背后的民宿主发生联系， 因此民宿主的接待与服务在很大程度上会影响消费者对民宿的体验。当消费者在平台下单后，民宿主的服务就开始了。无论是民宿主自己接待，还是有专门的民宿管家来管理，民宿主都需要制定既可复制，又有温度，还不显得太过标准化的流程，让客户有宾至如归的体验。

第一步：身份登记服务。消费者下单后，我们需要第一时间跟对方取得联系，并做好身份登记。其中需要核实如下关键信息：入住人数、是否有老人或孩子随行、有无特殊需求等。这步可以通过途家 App 后台的入住登记功能来实现。民宿主选择好相应的日期和房间，把链接通过微信发送给客户即可。客户登记的信息会自动打上水印，以防止信息外泄。

第二步：确认入住时间。正常情况下，民宿跟酒店一样都是当日下午2点后可入住，离店日中午12点前退房。民宿主提前跟客户确认时间，一方面可以提前协调保洁员的工作时间——很多民宿主在同一个地方有好几套民宿， 如果都需要清洁、打扫，就可以根据不同房间入住时间的早晚来安排打扫顺序；另一方面有利于尽可能满足客户的特殊需求，如需要提前入住、半夜入住或者延迟退房等。

第三步：发送入住指南。入住指南包括房间地址与定位、停车场、停车费用、入住与退房时间提醒等。 至于房间密码， 建议客户入住当天再发送，以防中途退单等情况发生。

第四步：共情性服务。我们可以提前把周围的旅游、交通、购物、餐饮等吃喝玩乐信息做成入住指南， 发送给客户， 这样既可以提高客户的消费体验， 又可以避免同一问题被反复询问， 还可以争取让客户在退房后能主动给予五星好评。

（1）提前通过天气预报了解天气变化情况 ， 并及时提醒客户做好准备工作。

（2）备置一点海盐薄荷糖果、欢迎入住指南或欢迎卡片。

（3）准备放有日常生活小物件的百宝箱供客户使用，如多接口充电器、外用创可贴、防蚊虫叮咬药水、橡皮筋、针线包、红包、便笺纸、女性生理用品等。 一旦我们的民宿走进了客户的心里， 其带来的口碑宣传和重复成交是不可估量的。

（4）多跟客户产生互动。在客户入住后次日上午，询问其入住体验、 对服务是否满意、是否有需要改进的地方等。如果从客户入住到退房，民宿主都没有跟其发生互动，等其退房后再索要好评，就会很尴尬。 所以在入住期间，适当的互动和关怀会让客户对民宿留下好的印象。

以上四步在客户下单后即可实时操作。到了入住当天，我们向客户发送欢迎入住的信息，让客户感受到被人等待的感觉，也可以借此体现我们服务的温度。同时，发送的信息中包含入住房间密码、Wifi密码、房东或管家联系电话、热水器使用方法等细节提醒信息。

追踪性服务：退房后的评价管理

好评率和评论数量是关系民宿排名和曝光率的一个重要因素，因此，我们不能放过每一个客户的评价。那么，如何获得客户的好评呢？

第一，房间干净整洁，能与酒店标准媲美，这是基础。对于卫生细节的追求，我们丝毫不能放松。如果保洁外包的，而保洁人员又不是专业人士的话，我们在前期一定得把保洁流程和细节交代清楚，尽量自己随时监工，确保保洁工作的每个细节都落实到位。

第二，细致的入住指南和适当的互动关怀。走心的交流和全心全意为客户着想的小细节，会给客户增加好感。 当 然，如果客户已经被你的服务所打动，那么即便个别地方的服务稍微有些瑕疵，对方也容易报以宽容之心。 总 之，酒店标准的保洁和宾至如归的体验是民宿产品的生命线。

第三，客户离店当日晚上的6~8点之间，向其发送关心的问候。一是关心客户是否到家，二是表达入住的感谢， 三是请求好评。这样索要好评既不显得突兀，又能让客户觉得受到重视和关心。为什么选择这样一个时间段呢？ 因为，民宿主若在客户刚退房时就索要好评，客户会觉得民宿主太过功利、太直接。晚上6~8点是人们看手机频率比较高的时间点，客户回复或者写点评的概率也较高，而且当天刚退房，他们对入住体验的记忆也比较深刻。

第四，通过五星好评返现红包或者下次入住给优惠的方式，引导客户进行点评。我们在沟通时要让客户知道，五星好评对民宿和自己的重要性。很多客户会比较耿直，认为4星已经很不错了，殊不知除了5星以外的评价，都会拉低民宿的评级。因此要提前暗示客户，尽可能写5星好评。

第五，如果客户在入住期间就表示出不满，一定要做重点标注并及时解决和补救。且莫置之不理，任由差评发生。如果因民宿自身卫生条件、硬件、服务方面的问题导致客户体验不满意，一定要做出诚恳的道歉，并妥善处理解决。如果因客观无法避免的原因，比如外面施工或者临时断水断电等情况导致的投诉，也应及时安抚客户，并通过水果盘、小伴手礼等方式进行问候与沟通，疏解客户的情绪，用最快的速度在线下或入住期间把矛盾解决。除了当面表达歉意之外，在客户退房之后，还应该发送信息表达歉意和关怀，以降低客户在网络上写低星评价的几率。

若真的遇到客户给出差评，也要学会灵活应对。首先判断对方是否是恶意差评，如果是恶意差评，可通过平台进行申诉；如果客户的描述基本属实，自己的民宿和服务确实存在问题，那民宿主就需要诚恳道歉并就客户提出的问题提供一个有效解决方案。当然，针对这种情况，如果能动之以情说服客户删掉评论是最好的结果。但要注意，不要多次致电客户，打扰他人，这样反而会引起对方的反感。如果跟客户沟通后，客户还是没有删除差评的意愿， 这时就需要及时去回复差评，回复的几个关键词就是感谢、致歉、说明、安抚、解决和二次营销。

可以参照如下示例：

非常感谢您的入住和点评，未能让您十分满意，我们深表遗憾。我们的民宿装修好已经有近半年时间，并做了专业的甲醛处理。通过您的反馈，我们再次请专业人士做了甲醛检测，确定房间的甲醛在国家标准范围内；也排查了房间有味道的来源，可能由于我们安放的香格里拉香薰味道过于浓烈公寓怎么赚钱，让您误以为是其他味道。后续我们也会注意在客户入住前尽可能通风，并更改为淡雅的香薰，以免客户对香味敏感。希望通过我们的改进，能在下次为您带来一个不一样的入住体验。

民宿的收益管理：如何提高收益率

虽说很多人开民宿是出于情怀，但是光有情怀没有利润是走不远的。作为一门生意来说，民宿想要获得更好的收益，也需要科学地管理。

民宿的收益率可从几个方面去提升。

■1.拿房成本

拿房成本的高低直接影响到未来几年的利润率，这就需要用到我们在第三章中讲到的拿房谈判技巧。如果能签订超长年限、每年一个月甚至更多的免租期、租金能够5年甚至10年不递增的租约，那么在经营之前，我们就比别人赢得了更多的利润空间。不管包租还是民宿，时刻谨记我们的利润决定于签合同的那个瞬间，后面的运营只不过是在固定利润基础上的锦上添花。

■2.装修成本

在拿房之前，我们要核算房子的装修成本和回本周期。这里再重申一遍，千万不要动硬装。硬装既不出效果，又费钱。一个卫生间的改造最少要上万元， 而大开间从空房到所有小物件都摆设好，所花的费用也不过6000~8000元。很显然，把钱花在大开间的装修上，更能看得见效果。这就要求我们前期一定拿硬装条件好的房子，这样就可以把装修成本全部用在软装上。那么，软装花多少成本合适？通过统计许多学员的实操数据，我们给出如下的参考标准。

民宿软装成本参考表

户型

软装费用

40平方米大开间

约7000元

50平方米一室一厅

8000~10000元

80平方米两室

12000~15000元

90平方米三室

20000~23000元

以上参考成本是空房除去家电外所有物品重新采购的情况下计算的成本。那么，再加上中介费、刷墙、民宿耗品等支出，基本就是所有成本了。

■3.耗品采购成本

在民宿经营过程中，牙刷、纸巾等消耗品是每日必不可少的支出。这些单价虽便宜，但用量大，每月支出也不少。如果我们在采购时多方比较，找到质量好、价格又便宜的卖家，长久算下来也能省下不少成本。 根据学员的经验，多数的民宿主都会在淘宝、阿里巴巴、闲鱼等线上平台采购耗品。

淘宝：基本所有的软装物品都可通过淘宝采购完成，淘宝上也有很多厂家直销店 ，能买到性价比高的物品。

阿里巴巴：批量的毛巾、浴巾、牙刷、洗发水、沐浴露、一次性拖鞋、纸巾等量大的日常耗品，通过阿里巴巴批发会更合适。

闲鱼：闲鱼虽为二手闲置置换交易平台，但其中也不乏全新的物品。仔细淘淘，也能买到性价比高的物品。

■4.保洁成本

房租和保洁是民宿的两大块成本。雇一个全职保洁人员成本较高，在运营的民宿房间数量未上规模前，不太建议雇佣全职保洁人员。而专业的保洁人员往往收费较贵，且不太愿意接时长较短的保洁单。最好的方法是寻找小区里或者公寓楼的保洁人员，请他们在兼职时间负责打扫。这些有本职工作的保洁人员对兼职工作的收费要求不会太高，且离民宿近，可以随叫随应。一般建议按次计费，而非按月计费。因为我们在运营过程中偶尔会接到连住的长单，甚至租一两个月的单子，如果按月计算，那保洁成本就浪费了。

如果民宿里有洗衣机和阳台公寓怎么赚钱，可以要求保洁人员对床品进行清洗。但是如果民宿是公寓，没有阳台，就需要另想办法了，可以准备带有烘干功能的洗衣机，或者找附近的洗衣店长期合作。

■5.水电成本

对于公寓和住宅楼而言，水费差距不大，客户主要在洗澡、洗漱时用水，也很难节省；但是两者的电费差别很大，公寓的电费属于商业用电，比常规住宅的民用电要贵。如果民宿属于 Loft 公寓，空调制热和制冷慢，则更费电。住宅民用电相对省一些，但若客户进出不关空调，整日整夜开，电费也会很贵。所以我们在装修时就应考虑安装节能灯，或者类似酒店插卡取电的设备、智能电表等； 也可以在门边贴节约用电、出门随手关电器等温馨提示。

■6.时间效率

早一天装修完上架，就多一天的利润。所以在时间控制上要尽可能提升效率，缩短装修周期。在装修时，有些环节可以同步进行，比如利用采购后的快递配送时间做好刷墙保洁工作，提前预约摄影师等。

按照时间顺序，可以这样安排：

第一，量房，草绘户型图、拍摄照片和每个角落的视频；

第二，设计、采购（请专业设计师或自己动手）；

第三，刷墙 / 深度保洁；

第四，布场、摄影师拍照；

第五，上架。

总之，不管是线上运营，还是线下服务，我们为的都是提升民宿的利润率。把每个细节优化和落实，一定能让我们的民宿产品秒杀当地的其他同类型产品。 我的学员中也涌现出了一批又一批的优秀民宿作品，他们或是全职宝妈，或是高级白领，或是企业主，不同的人群都能够从0开始，把民宿打造成一条长期稳定的被动收入渠道，甚至很多人在民宿上的收益远远超过了其本职工作的收入。

副业轻创业做包租婆搞民宿，我实现了有钱有闲的梦想。

案例一

来自河南三四线城市的学员王英，之前是一名全职宝妈，买件衣服都要问老公拿钱，生活过得捉襟见肘。学习过民宿经营后，她在当 地做了10套民宿，从一开始设想能有3000元左右的被动月收入就足矣，到真实经营后民宿供不应求， 她的包租产品与民宿产品加起来，每月利润达到了2.6~3万元。对于一个普通的全职宝妈来说，有这样一份收入必然能活得更有底气。

不管在一、二线城市，还是在三、四线城市，城市民宿都是一个新兴行业。它既能满足人们对美好生活和情怀的追求，又能从中赚取可观的收入。民宿经营投入小，回报高，是一门可复制的生意。如果你对民宿经营有兴趣，也可以找准自己的定位，通过系统学习持续深耕，在民宿行业闯出一番天地。当然最后还是别忘了我们的初心——做二房东全为做房东。我们经营民宿，也是为了打造源源不断的现金流，最终实现买房赚钱这一大目标。

案例二

一线城市核心区1W租金的3居室，民宿经营在旺季的时候每天能租到1K-1.2K，普通人做民宿确实挺有搞头的。

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